Процедура оценки имущества

Оценка имущества

Процедура оценки имущества

Процедура оценки материальных объектов является необходимой во многих жизненных ситуациях.

Без нее нельзя вступить в наследство, взять ипотечный кредит или провести сделки с недвижимостью.

Государственные организации и коммерческие фирмы могут оценить земельные участки, транспортные средства, оборудование и бизнес в целом, дома и квартиры.

Существуют различные виды и методы определения стоимости материальных объектов. Как разобраться в многообразии и не ошибиться при проведении имущественной оценки разберем в этой статье.

Оценка необходима для определения стоимости конкретного объекта. Она может проводиться в двух случаях:

  • В обязательном порядке. Определение цены на материальные объекты требуется на законодательном уровне при приватизации или наследовании недвижимости, а также при реструктуризации или банкротстве бизнеса;
  • На добровольной основе. Например, если собственник хочет получить информацию о рыночной цене на свою квартиру или земельный участок.

Узнать больше о процедуре купли-продажи земельного участка можно в этой статье.

Оценка стоимости имущества учитывает в себе все особенности и параметры объекта, а также внешние факторы:

  • местоположение;
  • площадь и размеры;
  • общее состояние, степень износа;
  • цены на аналоги;
  • рыночную ситуацию.

На основе анализа показателей эксперты подготавливают отчет, в котором дается оценка и подробно обосновывается процесс ее получения.

Важно: определение стоимости объекта осуществляют специалисты, имеющие сертификат на право проведения такой деятельности.

Поэтому важно ответственно подойти к выбору независимого оценщика, или обратиться в государственные структуры (территориальные отделения «Ростехинвентаризации»).

Цели проведения оценки имущества

Определение стоимости имущества проводится согласно целям заказчика.

Физические лица чаще всего делают оценку материальных объектов в следующих ситуациях:

  • в ходе сделок с недвижимостью, землей или автотранспортом;
  • при страховании объектов. Смотрите дополнительно тут, что делать при отказе страховой выплачивать компенсации;
  • для обеспечения залога по кредиту;
  • при определении суммы ущерба из-за действий сторонних лиц или стихийных бедствий;
  • в ходе подготовки брачного договора;
  • при вступлении в наследство.

Цели оценки имущества, заказываемой юридическими лицами, это:

  • передача объектов в уставной капитал;
  • операции с бизнесом (привлечение инвестиций, заемных средств, подготовка компании реструктуризации или к продаже);
  • операции с оборудованием и транспортом (лизинг, продажа).

Результатом процедуры оценки является официальный документ, который предоставляется в банки, страховые компании, суды.

Кроме того, отчет может использоваться в целях бухгалтерского и налогового учета.

Виды оценки имущества

Выделяют несколько классификаций процедур по определению стоимости объектов. Приведем наиболее распространенные виды оценки имущества.

По подходу к определению стоимости:

  • массовая, при которой оценивается большое число объектов по статистическим данным;
  • индивидуальная, когда различными методами определяется стоимость конкретного объекта.

По типу имущества различают оценку:

  • недвижимости (здания, земли);
  • движимых объектов (оборудование, транспорт);
  • бизнеса (доли, ценные бумаги).

Оценка различается также в зависимости от способа расчета стоимости имущества:

  • рыночная (представляет собой справедливую и обоснованную цену на объект);
  • инвестиционная (расчет стоимости исходя из ожидаемой доходности);
  • ликвидационная (когда объект необходимо реализовать вне зависимости от характера спроса или рыночных условий). Читайте здесь о порядке ликвидации предприятий;
  • для целей налогообложения (оценка проводится для определения налоговой базы);
  • утилизационная (для расчета стоимости учитываются затраты на материалы и комплектующие объекта, а также стоимость его утилизации).

Полезно знать: в отношении недвижимости выделяют также инвентаризационную и кадастровую стоимости. В первом случае на расчет влияют только технические характеристики объекта, во втором варианте дополнительно учитываются и рыночные факторы.

Оценка имущества может проводиться тремя методами:

  • Затратный. Определение стоимости основывается на анализе затрат на создание или восстановление аналогичных объектов.
  • Сравнительный. Оценка рассчитывается исходя из рыночных цен на подобные или идентичные объекты. Для проведения анализа используются актуальные предложения о продаже или недавно совершенные сделки.
  • Доходный. Стоимость определяется путем анализа возможного дохода собственника от владения объектом в будущем. Эксперт рассматривает все возможные способы генерации прибыли от эксплуатации или дальнейшей перепродажи.

В каждом конкретном случае методы оценки имущества подбираются в зависимости от ряда факторов:

  • вид и характеристики оцениваемого объекта;
  • доступность, полнота и качество необходимой информации об имуществе.

В любом случае эксперт предварительно проверяет целесообразность применения всех трех методов, но в конечном варианте может остановиться на одном из них.

Важно: в отчете по оценке имущества должно содержаться обоснование выбора определенного метода и причины отказа от остальных.

Процесс оценки имущества начинается с выбора уполномоченной организации, а заканчивается получением итогового отчета.

Процедура проводится в 6 этапов.

Выбор сертифицированного оценщика

Рекомендуется обратить внимание на следующие моменты:

  • наличие офиса, сайта и полной информации по экспертам, их опыту, лицензии и сертификатам;
  • срок работы на рынке;
  • ценовой уровень;
  • наличие крупных клиентов с хорошей репутацией, благодарностей и отзывов.

Предварительная консультация с представителем компании

Обсуждаются параметры предстоящей оценки имущества:

  • описание целей проведения процедуры;
  • характеристики объекта;
  • необходимость привлечения сторонних специалистов;
  • ориентировочная стоимость услуг.

Окончательное согласование условий и подписание договора

В документе должны быть четко прописаны:

  • оцениваемый объект;
  • срок выполнения оценки;
  • цены на услуги.

Работа оценщика с объектом:

  • выезд на местонахождение;
  • осмотр имущества и документов по нему;
  • подготовка фотографий и заполнение отчета по процедуре осмотра.

Важно: если оценка нужна для определения ущерба, нанесенного третьими лицами, то следует постараться обеспечить присутствие виновной стороны при осмотре.

Иначе в дальнейшем она может потребовать признание оценки недействительной в судебном порядке.

Аналитическая работа оценщика:

  • обработка полученной информации по объекту;
  • анализ рыночной ситуации и прочих факторов;
  • проведение расчетов;
  • подготовка документа об оценке.

Заказчик получает готовый отчет и оплачивает работу.

Таким образом, проведение оценки имущества невозможно без привлечения профессионального оценщика. В особо сложных случаях потребуется консультация сторонних экспертов.

Услуги по определению стоимости объектов обходятся достаточно дорого. Однако не следует экономить на работе специалистов, так как от качества полученного отчета будет зависеть достижение поставленных целей.

Что такое страховая оценка имущества?

Оценка имущества при страховании, это определение действительной рыночной стоимости страхуемого имущества в денежном выражении на момент оценки.

При выполнении оценки имущества для страхования, страховую стоимость имущества определяют совместно страхователь и страховщик, но ответственность за правильность размера стоимости имущества лежит на страховом агенте, страховщике.

Оценочная стоимость имущества, которое предполагается застраховать, является определяющей для определения суммы страховки и размера страхового взноса.

При оценивании имущества для страхования сторонами должны быть использованы все доступные способы, техники и методики определения стоимости, а именно:

  1. документальные подтверждения цены (товарные чеки, квитанции, технические паспорта…);
  2. анализ рынка (сравнение цены страхуемого имущества с ценами на рынке подобного, аналогичного имущества);
  3. балансовая стоимость имущества, с учетом износа;
  4. согласование стоимости страхового имущества страховщиком и страхователем;
  5. другие установленные законодательством способы, приемы и методы оценивания.

Кто может проводить оценочную деятельность?

В соответствии с действующими нормами законодательства РФ оценивать имущество имеют право профессиональные, независимые эксперты-оценщики (субъекты оценочной деятельности), которые прошли специализированное обучение и имеют разрешение (лицензию) на проведение данного вида работ.

В некоторых случаях, оценку имущества имеют право проводить и другие лица, такие, как, судебный исполнитель, при оценке имущества должника, банк или другое финансовое учреждение, при решении вопросов кредитования, страховщик (страховой агент, страховая компания), при страховании имущества, и некоторые другие субъекты.

В каких случаях проводится оценка недвижимости?

В соответствии с нормами закона об оценочной деятельности, существуют обязательные условия для проведения такой оценки:

  • в случае возникновения спора о стоимости объекта;
  • при составлении брачных контрактов, а так же разделение имущества при бракоразводных процессах;
  • при национализации имущества;
  • при ипотечном кредитовании;
  • при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных нужд;
  • при определении нанесенного ущерба;
  • для признания сделки недействительной в случае завышения или занижения ее стоимости.

Оценивают недвижимость (и не только недвижимость) профессиональные независимые оценщики.

Источник: //urist.one/imushhestvo/dokumenty-imushhestvo/otsenka-imushhestva.html

Как происходит оценка имущества

Процедура оценки имущества

Понятие и цели оценки

Виды оценки имущества

Как провести оценку имущества

Оценщики

Обязательная оценка и отказ от работ

Определение реальной стоимости объекта необходимо собственнику во многих случаях. Для этого проводится оценка имущества. Процедура закреплена нормами закона.

Целью работ является установление цены, по которой можно реализовать объект, или рассчитать сумму пошлины.

Так как цели определения стоимости значительно различаются, закон предусматривает возможность проведения специализированных видов оценки. Рассмотрим подробнее.

Понятие и цели оценки

Стоимость материальных благ подлежит регулярному изменению. Основной причиной является динамика рыночной экономики. Для установления актуальной цены возможно оценить объект.

Под оценкой понимается установление цены объекта, проводимого специализированной организацией. Виды оценки могут различаться исходя из целей проведения.

Причины проведения оценочных работ:

  •                купля-продажа;
  •                установление кадастровой стоимости;
  •                получение кредита;
  •                наследование;
  •                оформление договора страхования;
  •                раздел общей собственности супругов при расторжении союза;
  •                исполнение судебного решения;
  •                определение судебной пошлины;
  •                процедура банкротства.

В каждом из перечисленных случаев проведения оценки необходимо для расчета пошлины для государственных органов. Величина пошлины рассчитывается в процентном соотношении от общей стоимости имущественного объекта.

Деятельность организаций регулируется законом № 135 от 1998 года. Виды оценочной деятельности:

  1.              Кадастровая. Вносится в реестр недвижимого имущества. Проводится в отношении недвижимого имущества и земельных участков.
  2.              Инвентаризационная. Устанавливается специалистом БТИ. В процессе проведения оценки учитываются факторы, имеющие отношение непосредственно к объекту. Не включает данные об инфраструктуре, месторасположении и других важных ценообразующих факторов.
  3.              Рыночная. Наиболее объективный способ установления стоимости объекта. Именно по данной стоимости можно реализовать имущество. Устанавливается по состоянию на определенный день. Включает анализ всех факторов, влияющих на увеличение цены.

Виды оценки имущества

Собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Чтобы выставить объект на продажу требуется определить его стоимость.

Для определения рыночной стоимости необходимо обратиться в коммерческую организацию. Рынок оценочных компаний представлен значительным количеством предприятий.

Наиболее распространенные объекты оценки:

  1.              Недвижимое имущество.
  2.              Движимое имущество.
  3.              Бизнес.
  4.              Имущество предприятия.
  5.              Интеллектуальное имущество.

Проведение оценки недвижимости включает оценочную деятельность в отношении одного из следующих видов имущества:

  •                квартира в многоквартирном доме;
  •                жилой дом;
  •                земельный участок;
  •                промышленная недвижимость;
  •                арендная плата;
  •                строящиеся объекты.

Объектами движимого имущества, которые подлежат оценке являются:

  •                автотранспортные средства;
  •                драгоценности;
  •                оборудование;
  •                мебель;
  •                станки;
  •                оргтехника.

Под оценкой предприятия понимается расчет стоимости компании. Для определения рыночной цены бизнеса требуется учесть следующие показатели:

  •                стоимость одной акции;
  •                цена контрольного пакета акций;
  •                стоимость имущества предприятия.

Цена предприятия состоит из стоимости всего имущества, находящегося на его балансе. Популярной причиной оценки предприятия является ликвидация объекта. Процедура включает определение цены:

  •                помещения;
  •                станков;
  •                оборудования;
  •                оргтехники;
  •                мебели;
  •                готовая продукция.

Для уменьшения итоговой цены зачастую используется определение амортизационных отчислений. Сумма отнимается от общей стоимости. В результате инвестиционная привлекательность снижается.

 Стоимость интеллектуальной собственности предприятия может значительно превышать цену имущества, которая принадлежит компании. К ним относятся разработки, товарные знаки, франшиза.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Как провести оценку имущества

Порядок проведения оценки не зависит от выбранной организации. Инициатором оценки в большинстве случае является собственник. Рассмотрим порядок проведения оценки:

  •                определение объекта и цели работ;
  •                выбор специализированной компании;
  •                заключение договора;
  •                проведение работ;
  •                получение отчета.

При выборе компании необходимо отдать предпочтение крупному предприятию. Обязательным условием законодательства является наличие 2 и более сотрудников. Клиент должен проверить наличие лицензии на проведение необходимого вида оценки.

Заявитель имеет право обратиться в две и более компании для определения ценовой политики организаций. Однако выбор предприятия не должен основываться на низкой цене. Нужно руководствоваться опытом оценщика и отзывами клиентов.

Заказ на проведение работ оформляется в виде договора. Уклонение исполнителя от заключения контракта говорит о его недобросовестности.

Документ должен включать информацию о методе проведения оценки (сравнительный, прибыльный, затратный, инвестиционный). Методика работ также зависит от вида объекта собственности.

Собственник обязан предоставить правоустанавливающую документацию, информацию о местоположении имущества и доступ к нему в установленное время. Осмотр является необходимым этапом оценки.

Результат работ оформляется в виде отчета. Заказчик подписывает акт приема-передачи для утверждения выполненных работ.

Оценщики

Процедура проводится государственными и коммерческими организациями. Выбор оценщика зависит от причины обращения. К государственным организациям относятся:

  •                Росреестр;
  •                БТИ;
  •                Кадастровая палата.

К коммерческим предприятиям относятся организации, получившие лицензию для проведения определенных видов оценки. Закон предусматривает получение различных лицензий для проведения разных видов оценки.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Обязательная оценка и отказ от работ

Объектом проведения оценочных работ могут быть имущество, его составляющие, права собственности, информация, интеллектуальная собственность, услуги, долговые обязательства.

Стоимость услуг специалиста по оценке напрямую зависит от целей заказа работ. Обязанность по проведению оценки может быть регламентирована нормами законодательства или инициирована собственником самостоятельно.

Обязательная оценка проводится в отношении объектов:

  •                государственной собственности;
  •                внесения в уставной фонд;
  •                страхования;
  •                приватизации;
  •                судебных разбирательств;
  •                налогообложения.

Оценочные работы по личной инициативе проводятся для:

  •                ликвидации или реорганизации предприятия;
  •                заключения договоров;
  •                передачи имущества в аренду;
  •                кредитования;
  •                страхования.

Собственник имеет право не проводить работы по личной инициативе. Договор может заключаться на данных, содержащихся в Росреестре или Кадастровой палате.

Собственник вправе самостоятельно выбирать вид оценки. Для расчета пошлины для суда или наследования целесообразно применить результата инвентаризационной оценки. Для продажи или раздела имущества разумно использовать результат рыночной оценки. Нотариус может оказать в приеме данных инвентаризационной оценки при вступлении в наследство. Однако такие действия можно обжаловать в суде.

Источник: //www.bp-u.ru/yuridicheskiy-likbez/provedenie-otsenki-imushestva/

Оценка объектов недвижимости в 2019 году: что нужно знать

Процедура оценки имущества
Время чтения: 13 минут

Недвижимость как предмет рыночных отношений имеет свойство меняться в цене.

Однако объективная стоимость – важная составляющая любых операций с недвижимым имуществом: уплаты налогов, вступления в наследство, купли-продажи и других сделок. Определить реальную цифру может лишь оценка объектов недвижимости.

Обсудим, что включает в себя эта услуга, кто имеет право проводить подобные мероприятия и во сколько они обойдутся заказчикам в 2019 году.

цель любой оценки, вне зависимости от оцениваемого объекта, – определение его стоимости. Эта величина бывает разной: рыночной, кадастровой, инвентарной и так далее.

Оценка стоимости объектов недвижимости – это процесс определения цены предмета, за которую его можно продать в настоящее время / на требуемую дату в прошлом, или с учетом других обстоятельств, например, действующих обременений или обращения взыскания).

Кроме того, процедура оценки также может включать определение стоимости права аренды, сервитута и других вещных прав на недвижимость.

Оценка на недвижимое имущество проводится в отношении разных объектов:

  • земельных участков, независимо от их целевого назначения;
  • сельскохозяйственных паев;
  • квартир, домов и иных видов жилой недвижимости;
  • промышленных и коммерческих помещений;
  • офисных зданий и помещений;
  • торговых помещений;
  • объектов незавершенного строительства;
  • капитальных гаражей, хозяйственных нежилых построек и других объектов, имеющих стоимость.

В общем виде ответ на вопрос, что такое оценка недвижимости, включает в себя анализ:

  • общего состояния экономики в конкретном регионе;
  • индивидуальных характеристик объекта: местоположения, состояния, количественных характеристик, архитектурных особенностей, отделки и так далее;
  • цен на другие объекты с аналогичными качественными и количественными характеристиками.

Такое исследование позволяет установить взаимосвязь принципов, факторов и параметров, которые формируют стоимость оцениваемого предмета. Именно такая формулировка наиболее точно описывает понятие и цели оценки недвижимости.

Более полный анализ сведений позволяет прогнозировать рыночные тенденции, определять динамику роста или падения стоимости и даже определять инвестиционную привлекательность конкретного объекта в будущем.

Актуальность оценки в условиях современного рынка

Мало кто из обывателей знаком со спецификой оценочной деятельности. Поэтому неудивительно, что многие задаются вопросом, для чего нужна оценка недвижимости сегодня. Есть несколько причин ее актуальности:

  1. В ряде случаев оценка недвижимого имущества обязательна по закону, например, когда речь идет о сделках с государственной и муниципальной недвижимостью либо когда объекты передаются под залог, например, при получении кредита.
  2. Определение размера налоговых платежей и сборов, оплаты нотариальных услуг, уточнения налоговой базы, если кадастр содержит завышенную цифру.
  3. При оценке объекта недвижимости может устанавливаться не только рыночная, но и инвестиционная стоимость, например, если объект передается в качестве доли в уставном капитале хозяйственного общества.
  4. При разрешении имущественных споров в отношении недвижимости: разделе наследственного имущества или совместной собственности супругов, выплате компенсации и так далее.
  5. Для совершения сделок купли-продажи. Если цена завышена, шансы продать объект сильно снижаются, а заниженная стоимость невыгодна продавцу.

Итак, актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях бесспорна. Любой объект имеет стоимость до тех пор, пока он присутствует на рынке.

Рыночная среда – основа для формирования цены. Без других объектов и субъектов отношений сама по себе недвижимость не будет иметь стоимости, а значит и ценности для собственника и других лиц. Потому присутствие объекта на рынке – неотъемлемое условие оценки. Без этого недвижимость – это не объем прав, а лишь бетонная конструкция или слой почвы.

Нормативная база оценки в РФ

Поскольку оценочная деятельность важна для нормального функционирования рынка, она требует отдельного государственного регулирования. Поэтому законодателем была сформирована нормативно-правовая база оценки недвижимости. Она включает в себя:

  • ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ». Закон обсуждает:
    • основы регулирования этой деятельности;
    • отношения, возникающие между сторонами;
    • лиц, которые вправе предоставлять подобного рода услуги;
    • основания для проведения оценочных действий;
    • порядок оформления их результатов;
    • основы контроля оценочной деятельности;
    • правила проведения кадастровой оценки.
  • Источник: //pravovdom.ru/ocenka/ocenka-nedvizhimosti.html

    Правила проведения оценки недвижимости

    Процедура оценки имущества

    Недвижимость представляет собой определенное имущество, которое обладает ценностью для владельца и экономики страны в целом. Оно может быть представлено несколькими видами собственности, каждый из которых отличается своими параметрами и условиями использования.

    Каждое такое имущество обладает конкретной стоимостью, причем оценить ценности требуется достаточно часто для разных целей. Данный процесс должен проводиться исключительно надежными и проверенными независимыми экспертами. Результаты оценки могут использоваться в суде или передаваться в разные государственные органы, так как акт обладает юридической силой.

    За счет знания оцененной стоимости можно продать квартиру по оптимальной цене, оформить ипотеку или составить брачный договор.

    Законодательное регулирование вопроса

    Регулирование оценки имущества осуществляется ФЗ №135.

    В этом законе указывается, что представляет собой данный процесс, для чего он выполняется, а также каким требованиям должен соответствовать.

    Оценка недвижимости – это процедура, на основании которой определяется стоимость ценности. Именно по этой цене имеется возможность продать на рынке данный объект.

    При проведении данного процесса учитываются определенные принципы:

    • чем выше эффективность использования объекта по назначению, тем большая оцененная стоимость будет установлена;
    • на результаты непосредственно влияет гармоничность внешнего вида имущества;
    • во время проведения процедуры берется в расчет цена всех элементов, входящих в имущество, после чего полученные значения складываются, что позволит определить общую стоимость;
    • на конечный результат влияет схожесть рассматриваемой недвижимости с аналогичными ценностями;
    • учитываются преимущества, которые могут быть получены от объекта в будущем.

    Следовать вышеуказанным принципам могут только специалисты, поэтому оценка доверяется исключительно опытным профессионалам.

    Виды

    Данный процесс может выполняться в двух ситуациях:

    • добровольно, а обычно это необходимо, если сам владелец недвижимости желает определить, по какой оптимальной рыночной цене он сможет продать конкретный объект;
    • принудительно, когда оценка требуется в соответствии с законодательством, а именно при совершении процесса приватизации, при передаче имущества в наследство или при осуществлении иных аналогичных действий.

    По методу определения стоимости может быть:

    • массовой, при которой подвергается оценке сразу несколько объектов, для чего учитываются статистические показатели;
    • индивидуальной, когда для одного оцениваемого элемента используется сразу несколько методик расчета.

    Также процесс классифицируется по типу имущества:

    • недвижимости, к которой относятся разные сооружения или участки земли;
    • движимых, причем сюда можно отнести автомобили, иные виды транспортных средств или дорогостоящее оборудование;
    • бизнеса, когда рассмотрению подвергаются разные акции или облигации, а также доли в предприятиях.

    При проведении данного процесса могут определяться разные виды стоимости:

    • рыночная, считающаяся наиболее обоснованным и объективным показателем, при учете которого имеется возможность действительно продать ценности;
    • инвестиционная, предполагающая, что в будущем будет существенно изменен данный показатель, причем такое изменение может быть не только положительным, но и отрицательным;
    • для определения налога, а такая стоимость требуется для расчета налогооблагаемой базы;
    • ликвидационная, определяющаяся для обязательной продажи имущества, причем на это не влияет устанавливающийся спрос или условия, имеющиеся на рынке, а используется такой показатель обычно в отношении имущества, принадлежащего ликвидируемым организациям;
    • утилизационная необходима для определения затрат, связанных с возведением объекта.

    Для недвижимости обычно определяется инвентаризационная стоимость, для расчета которой непременно учитываются технические параметры имущества. Дополнительно требуется часто определить кадастровую стоимость, на которую непосредственно влияет рыночная ситуация.

    Причины и цели проведения

    Цели проведения данного процесса зависят от того, какую сделку планируется проводить с объектом.

    Они полностью зависят от различных видов договоров:

    • продажа или покупка оцениваемого элемента, причем неправильное определение цены может привести к тому, что какая-либо сторона сделки понесет убытки;
    • сдача имущества в аренду, для чего следует определить оптимальный размер арендных платежей;
    • составление брачного договора, причем правильно определенная цена позволит в будущем оптимально разделить имущество в случае необходимости;
    • оформление ипотечного займа, чтобы определить, соответствуют ли выданные банком деньги реальной цене квартиры или дома;
    • покупка страхового полиса, причем оценку следует проводить до непосредственного подписания договора, чтобы установить, подходит ли определенная страховая сумма стоимости страхуемого объекта;
    • проведение судебного процесса, имеющего отношение к имуществу, а для этого требуется определить стоимость иска;
    • принятие различных управленческих или корпоративных решений, а знание цены позволит выбрать оптимальный вариант;
    • закрытие компании, сопровождающееся продажей всех активов, а для этого важно знать, по какой цене они должны реализоваться;
    • инвестирование средств, причем для этого определяется инвестиционная стоимость, позволяющая решить, какую прибыль в будущем сможет получить инвестор от продажи данной собственности;
    • осуществление процедуры приватизации, причем этот процесс непременно сопровождается проведением оценки;
    • другие контракты, имеющие отношение к недвижимости, например, передача их в залог, предоставление в лизинг или другое.

    Таким образом, процесс реализуется для разных целей, но пользуется при этом высоким спросом, так как без него невозможна практически ни одна сделка.

    Методы и подходы

    Оценка может осуществляться разными методами:

    • затратный, для чего анализируются все расходы, связанные с возведением или восстановлением объекта;
    • сравнительный, предполагающий изучение и сопоставление рыночных цен на аналогичные ценности;
    • доходный, заключающийся в анализе возможной прибыли от использования или продажи недвижимости.

    При выборе любого метода учитывается, к какому виду имущества принадлежит объект, каковы его характеристики, а также насколько доступными, полными и качественными являются сведения о нем.

    Порядок процедуры

    Данный процесс реализуется в последовательных этапах:

    • выбирается независимый оценщик, занимающийся процессом, причем желательно обращаться в проверенные и надежные организации;
    • согласование условий;
    • подготовка документов, причем к ним относится св-во о собственности и правоустанавливающая документация;
    • составление и подписание договора, в котором оговариваются сроки процедуры, ее стоимость и особенности;
    • непосредственная работа наемного специалиста, который выезжает на объект, осматривает его, фотографирует и заполняет необходимую документацию;
    • проведение аналитической работы, заключающейся в осуществлении расчетов, анализе рынка и создании отчета.

    В результате выполненного процесса заказчик получает акт оценки, в котором указывается запрашиваемая информация по объекту, а этот документ может использоваться для разных целей, так как обладает юридической силой.

    Стоимость такой услуги считается достаточно высокой, причем она зависит от ценообразования компании, куда обращается гражданин.

    Бесплатное проведение

    В интернете предлагают многие компании бесплатную оценку, но это обычно является лишь мошенническими схемами. Оценка считается сложным и специфическим процессом, поэтому она не может стоить дешево.

    Проводиться бесплатно она может только в ситуации, если осуществляется процедура непосредственными работниками компании, а результаты используются для внутренней работы фирмы.

    Оформление результатов

    После проведения оценки, непременно полученные результаты правильно оформляются. Для этого составляется специальный акт оценки, называемый по-другому отчетом.

    Данный документ обладает юридической силой, поэтому может предоставляться в государственные органы или суд.

    Он формируется на дату, когда непосредственно определяется стоимость объекта. В документе прописываются выводы оценщика относительно цены имущества, а также приводятся доводы для такого результат. Подписывается он оценщиком, а также на нем ставится печать компании и подпись руководителя.

    Действителен данный документ в течение шести месяцев.

    Для разного вида имущества

    Данный процесс может значительно отличаться в зависимости от того, какая недвижимость рассматривается.

    Государственного

    Осуществляется независимыми компаниями, обладающими правом заниматься данной деятельностью. Выбирается фирма после проведения конкурса, в результате чего выбор падает на наиболее выгодное предложение.

    По результатам процесса подготавливается отчет, в котором прописывается рыночная стоимость объектов, а также инвентаризационная цена, их состав и возраст, особенности износа и иные технические параметры.

    Жилого

    Заказчиком выступает владелец недвижимости. Во время процесса учитывается состояние и технические параметры объекта, а также рыночная ситуация.

    На цену имущества оказывают влияние многочисленные факторы:

    • место расположения;
    • квадратура;
    • численность населения в регионе;
    • природные и политические условия.

    Для оценки могут использоваться разные методы, причем для жилых помещений наиболее часто применяется затратный способ.

    Каждая жилая недвижимость индивидуальна, поэтому все элементы рассматриваются специалистами в отдельности.

    Коммерческого

    Необходимость в оценке возникает при продаже или сдаче недвижимости в аренду. Стоимость таких объектов зависит от разных факторов, причем учитывается планируемая прибыль, получаемая от них, а также возможные финансовые риски.

    Важными факторами, учитываемыми специалистами, выступают: место расположения имущества, срок, в течение которого оно окупается, состояние и износ, ситуация на рынке и уровень инфляции. Обычно сразу применяется три метода оценки.

    Арестованного

    Нередко объекты используются уже в исполнительном производстве, поэтому требуется их продать, чтобы погасить долги должника. В этом случае надо знать, по какой цене их надо продать, причем от установленной стоимости зависят сроки продажи.

    Приставы могут самостоятельно оценивать объекты, ориентируясь на рыночные цены аналогичных ценностей. Если должник считает, что стоимость определена неверно, то он может обжаловать этот показатель. Также для работы может привлекаться наемный специалист.

    Залогового

    Если недвижимость передается в качестве залога в банк, то требуется оценить его, чтобы определить его цену. Это является основным условием финансовой организации для выдачи заемных средств.

    Оценка должна производиться только в компании, которая аккредитована в выбранном банке.

    При составлении отчета учитываются требования и пожелания самого финучреждения. Действителен документ полгода, поэтому в течение этого времени надо оформить кредит.

    Доли имущества

    Только квалифицированные специалисты могут определить цену доли имущества. Для этого непременно учитываются многочисленные рыночные факторы, а также берется в расчет, что стоимость квартиры, поделенной на доли, будет ниже, чем, если бы у нее имелся один собственник.

    По результатам работы делается отчет, в котором указывается только некоторая часть недвижимости.

    Оспаривание результатов

    Нередко отчеты становятся доказательствами в судебных разбирательствах, а в этом случае одна из сторон может оспорить имеющиеся сведения. Для этого должны подготавливаться документы, которые подтвердят, что определенная стоимость неверна. Также может быть найдена какая-либо ошибка в документе, что станет причиной для признания его недействительным.

    Суд назначает экспертизу для проверки отчета, причем эксперты оценивают и проверяют все используемые методы для расчета, анализируют мотивы принятия тех или иных решений, а также изучают доказательства. Именно на основании этой экспертизы решается, будет ли оспорен документ.

    Таким образом, оценка недвижимости является сложным и специфическим процессом, выполняемым только профессионалами. Она представлена в нескольких видах, а также может быть принудительной или добровольной. Данная услуга непременно оплачивается владельцем объекта, а в результате он получает отчет, обладающий юридической силой.

    О правилах определения стоимости недвижимости смотрите в следующем видеосюжете:

    Источник: //PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/ocenka-nedvizhimosti.html

    Методы оценки имущества: виды, классификация, особенности работы, соблюдение нормативных и правовых актов

    Процедура оценки имущества

    Оценка имущества требуется в разных случаях, например, при продаже его на торгах или при приобретении с помощью ипотечного кредита. Для этого привлекаются независимые эксперты, обладающие оптимальными навыками и опытом, чтобы определять оптимальную стоимость конкретного актива.

    Наиболее часто требуется оценить имущество, принадлежащее компаниям. Оно представлено обычно разными объектами недвижимости или оборудованием.

    Опытные эксперты применяют разные методы оценки имущества, причем нередко используется сразу несколько способов, что позволяет получить наиболее достоверные результаты.

    Когда требуется оценка?

    Необходимость в этой процедуре может возникать в разных ситуациях. Она может быть:

    • Обязательной. Ее непременно требуется проводить, если выполняется процедура приватизации или передается имущество по наследству. Компании в обязательном порядке прибегают к процессу при прохождении процедуры банкротства или реструктуризации.
    • Добровольной. Обычно к оценке прибегают собственники имущества, которые желают получить информацию о том, какова стоимость их активов и имущества, представленного жилыми или коммерческими помещениями, земельными участками или другими объектами.

    Подходы и методы оценки недвижимого имущества являются едиными для всех экспертов, но при этом важно обращаться только к опытным оценщикам, обладающим соответствующей лицензией, аккредитацией, опытом и оборудованием для проведения процесса.

    Какие учитываются факторы?

    При проведении оценки непременно учитываются разные критерии выбранного оборудования или объекта недвижимости. К ним относится:

    • место расположения недвижимого имущества;
    • площадь помещения;
    • размеры оборудования;
    • общее состояние объекта;
    • степень износа;
    • стоимость аналогичных предметов;
    • рыночная ситуация в конкретном регионе или в целом в стране.

    После проведения анализа эксперты формируют отчет. В нем непременно описываются используемые методы оценки имущества, а также дается оценка относительно состояния и стоимости предмета.

    Определить рыночную, инвентаризационную, кадастровую или какую-либо другую стоимость могут исключительно специалисты, обладающие соответствующим сертификатом, дающим право заниматься данной деятельностью.

    Поэтому к выбору независимого оценщика следует подходить ответственно. Целесообразно вовсе обращаться с данным вопросом к государственным организациям.

    Цели проведения процесса

    Многочисленные методы оценки стоимости имущества используются для разнообразных целей. Если данный процесс проводится физическими лицами в отношении разных материальных объектов, то обычно им требуется выполнить разные действия:

    • совершить разные сделки с ценностями, представленные продажей, передачей в дар или по наследству;
    • покупка страхового полиса на объект, так как при определении стоимости полиса требуется страховщику обладать информацией о его цене;
    • предоставление конкретного имущества банковскому учреждению в качестве залога для получения кредита;
    • при расчете суммы ущерба, нанесенного посторонними лицами или разными чрезвычайными ситуациями;
    • вступление в наследство;
    • формирование брачного договора при заключении брака между двумя гражданами.

    Обращаться за оценкой могут не только частные лица, но и разные компании. Для этого используются разные методы оценки имущества и обязательств, но наиболее часто данный процесс выполняется для достижения следующих целей:

    • разные объекты передаются в уставный капитал предприятия;
    • выполняются разные операции с бизнесом, например, привлекаются инвестиции или оформляются кредиты, подготавливается организация к реструктуризации или реализуется продажа компании;
    • передается оборудование или автомобили в лизинг;
    • продается имущество компании.

    Результатом проведения данного процесса становится формирование экспертом соответствующего официального документа, обладающего юридической силой. Он может передаваться разным банковским учреждениям, государственным органам, судам или страховым компаниям. Дополнительно этот документ применяется для налогового или бухгалтерского учета.

    Способы оценки

    При выполнении данной работы независимые оценщики могут пользоваться разными методами оценки имущества. При этом существует несколько классификаций:

    Классификация методов оценки

    Разновидности способов

    По подходу к расчету цены

    Массовый, на основании которого оценке подвергается множество объектов, схожих по статистическим параметрам

    Индивидуальный метод предполагает определение цены только конкретного объекта, для чего изучаются его разные критерии

    По типу имущества

    Оценка объектов недвижимости, представленных строениями или земельными участками

    Движимых объектов, являющихся оборудованием или автомобилями

    Бизнеса, причем оценке обычно подвергаются разные ценные бумаги или доли в компаниях

    По определяемой стоимости

    Рыночная представлена обоснованной ценой конкретного объекта

    Инвестиционная позволяет определить предполагаемую доходность от использования конкретного имущества для определенных целей

    Ликвидационная предоставляет возможность получить сведения о том, сколько средств можно получить путем продажи объекта на основании его текущего состояния

    Стоимость для целей налогообложения используется при расчете налога, уплачиваемого в бюджет на основании владения компанией определенным имуществом

    Утилизационная предполагает использовать в процессе оценки все затраты на разные материалы, применяемые при создании объекта, а также расходы, которые требуется понести для утилизации имущества

    По подходу к определению цены

    Доходный, учитывающий возможную доходность от использования конкретной ценности

    Расходный, предполагающий учет возможных расходов, которые придется понести владельцу имущества при его использовании в бизнесе

    Сравнительный заключается в использовании разных показателей нескольких аналогичных объектов.

    Все вышеуказанные методы оценки стоимости имущества являются значимыми. Каждый вариант предполагает использовать собственные показатели и критерии.

    Подходы к оценке

    Методы оценки имущества организации выбираются самими оценщиками, хотя клиенты при заключении контракта могут самостоятельно указать, какой конкретный способ является для них наиболее привлекательным и приемлемым.

    Некоторые оценщики предлагают возможность определять стоимость конкретного объекта на основании трех подходов. При таких условиях получается самая достоверная информация, предоставляемая специалистами.

    Доходный способ

    Из всех подходов и методов оценки имущества этот вариант считается не слишком популярным. Это обусловлено тем, что нередко получаются недостоверные результаты.

    Он предполагает учет доходов, которые могут быть получены владельцем объекта при его использовании по назначению в течение конкретного количества лет.

    При таких условиях создаются прогнозы относительно потенциальной стоимости имущества.

    При использовании этого способа можно применять два метода оценки имущества:

    • Капитализация доходов. Этот вариант расчета предполагает, что стоимость представлена величиной, рассчитываемой при делении чистого операционного дохода на ставку капитализации. Важно брать доход до вычета налогов. Ставка капитализации рассчитывается в зависимости от ставки, определяемой финансовым регулятором. Дополнительно она изменяется при учете имеющихся рисков.
    • Дисконтирование денежных потоков. Этот вариант расчета считается целесообразным для применения в случае, если доходы от использования имущества постоянно изменяются. Также этот метод оценки имущества предприятия эффективен при использовании разных коэффициентов капитализации.

    Профессиональные оценщики достаточно редко пользуются доходным методом определения стоимости тех или иных активов, так как получается часто недостоверный результат.

    Сравнительный подход

    По-другому такой способ называется рыночным. Считается наиболее простым математическим методом оценки стоимости имущества. Для определения стоимости конкретного объекта оценивается цена аналогичных активов, чья цена хорошо известна и правильно рассчитана.

    При выборе объектов, которые будут сравниваться, важно учитывать определенные стандарты. По ним идентичными считаются предметы, которые обладают одинаковыми экономическими, материальными или техническими параметрами.

    Во время расчетов могут использоваться разные методы:

    • сделки;
    • накопления активов;
    • чистых активов;
    • отраслевых коэффициентов;
    • имущественный;
    • стоимости замещения.

    Обычно оценщики, обладающие значительным опытом, применяют сразу несколько методов, что позволяет получить им наиболее достоверный и оптимальный результат работы. При использовании этого метода оценки видов имущества важно получить как можно больше актуальной информации о состоянии компаний, обладающих теми или иными активами.

    Затратный метод

    Этот способ предполагает расчет стоимости на основании многочисленных параметров. К ним относятся разные факторы:

    • стоимость земли, на которой располагается оцениваемое строение;
    • цена замещения или воспроизводства;
    • затраты на амортизацию имущества;
    • средства, которые приходится тратить на погашение кредитов, с помощью которых был куплен актив.

    При этом методе оценки недвижимости имущества определяются все затраты, которые приходится нести владельцу для его использования в предпринимательской или иной деятельности. Оценщики часто пользуются этим подходом. При его применении расчет может основываться на разных методах:

    • накопления активов, при котором определяется стоимость компании без учета разных долгов;
    • чистых активов;
    • цены замещения, для чего оцениваются исключительно материальные активы, принадлежащие организации;
    • восстановительной стоимости, что позволяет определить, какое количество средств придется потратить, чтобы построить или создать аналогичный объект;
    • ликвидационной стоимости;
    • отраслевых коэффициентов.

    Наиболее часто данный подход используется, если планируется компанией масштабное строительство какого-либо нового объекта. На основании полученных результатов оценивается, насколько эффективной будет покупка или продажа того или иного актива. Также нередко применяется метод при покупке страхового полиса на какую-либо недвижимость.

    Первоначально при таком методе рассчитывается сумма затрат на воспроизводство или замещение. Из полученного показателя надо вычесть размер износа, который может быть экономическим, функциональным или физическим. В конце учитывается цена участка земли, на котором располагается объект.

    Доходный метод имеет не только плюсы, но и некоторые минусы, к которым относится:

    • устаревшие объекты практически не подвергаются замещению;
    • невозможно разделить недвижимость и землю, на которой она располагается.

    Таким образом, такой метод считается эффективным и распространенным, хотя обладает и некоторыми значимыми минусами.

    Как оформляется оценка?

    Процедура может выполняться исключительно опытным оценщиком, обладающим соответствующей лицензией и знаниями. Он должен пользоваться разными математическими методами оценки имущества, чтобы получать актуальные результаты.

    Процесс оформления оценки делится на несколько последовательных этапов:

    • первоначально выбирается сам оценщик, который может работать в государственной организации или частной коммерческой компании;
    • составляется договор, на основании которого будет проводиться оценка;
    • формируется заказчиком задание и заявление;
    • передаются оценщику необходимые документы от компании, а также предоставляется информация, имеющая отношение к оцениваемому объекту;
    • оценщик производит оценку и анализ, для чего изучает рыночную ситуацию, изменения в стоимости разных активов, а также производит расчеты по разным формулам на основании выбранного подхода и метода;
    • заказчик может указать в заявлении, какой именно способ определения цены должен применяться специалистом;
    • полученные результаты анализируются и обобщаются;
    • формируется акт оценки специалистом, в котором указывается стоимость изученного имущества и другие сведения, необходимые заказчику.

    Оценка выполняется обычно в течение двух недель, но конкретный срок оговаривается заранее и прописывается в договоре. Стоимость зависит от разных факторов, к которым относится вид имущества, сложность работы и другие параметры.

    Заключение

    Оценка имущества считается специфическим процессом, который должен выполняться только опытными специалистами. Процедура может реализоваться разными методами, а также используется для этого три разных подхода.

    Заказывать оценку следует только в компаниях, обладающих лицензией на эту работу. На основании проведенного анализа профессионалом составляется акт, содержащий сведения о стоимости имущества.

    Источник: //FB.ru/article/383171/metodyi-otsenki-imuschestva-vidyi-klassifikatsiya-osobennosti-rabotyi-soblyudenie-normativnyih-i-pravovyih-aktov

Адвокат.ру
Добавить комментарий