Купля продажа незавершенного строительства

Незавершенка в строительстве: важные рекомендации, полный список документов для совершения сделок

Купля продажа незавершенного строительства

Жилищное право > Оформление недвижимости > Незавершенка в строительстве: основные особенности

Возвести объект недвижимости, будь то жилой дом, хозяйственное помещение или торгово-офисное здание – задача трудная и весьма затратная.

Те, кто все-таки затеял это нелегкое предприятие, но не смог довести дело до конца, сталкиваются с такой проблемой, как незавершенка в строительстве.

Как зарегистрировать объект, какой набор документов необходимо подготовить для того, чтобы реализовать либо передать недострой, расскажем далее.

Какое здание считается незавершенным?

В законодательной базе Российской Федерации сложно найти единое определение такому термину, как «незавершенное строительство». Тем не менее в практике юристов уже утвердилось мнение о том, какие здания можно отнести к незавершенкам. Определение, хоть и не вполне четкое, вытекает из статей Гражданского Кодекса РФ и Градостроительного Кодекса РФ.

Незавершенным считается здание, имеющее нижеперечисленные признаки:

  1. Объект носит не временный, а капитальный характер. Другими словами, постройка имеет фундамент, поэтому из списка незавершенок автоматически исключаются стационарные ларьки и киоски.
  2. Здание не приобрело законченный вид, на нем ведутся работы. При этом не берется во внимание стадия строительства, это может быть возведение фундамента, стенных блоков, последние штрихи во внутренней отделке помещения.
  3. Стройка заморожена до определенной или неопределенной даты из-за нехватки финансовых ресурсов.

Обобщая вышеназванные характеристики, делаем вывод: объект, незавершенный в результате строительства, представляет собой здание, монтаж и отделка которого не доведены до своего конца. Однако же у этого незаконченного объекта есть самое важное – фундамент.

Именно фундамент, согласно представлениям юристов и законодателей, является признаком того, что построенное невозможно сдвинуть с места, не нанеся ему урона. Следовательно, мы имеем дело с недвижимым объектом.

Право собственности на незавершенное строительство

В недалеком прошлом недостроенные здания не могли причисляться к объектам недвижимости. Российские законы не позволяли этого сделать. Считалось, что объект не приобрел законченный вид, а значит, он ни много ни мало всего лишь сумма потраченных на работу стройматериалов и человеческого труда.

Положение дел поменялось вместе с внесением поправок в Гражданский кодекс. Говоря конкретнее, появились новые поправки к статье 130, которая гласит, что любая постройка, которая в результате определенных обстоятельств так и осталась в недоделанном виде из-за приостановки строительства, – это недвижимость, а значит можно оформить ее, как свою собственность.

Хозяин постройки, который стал собственником, зарегистрировав ее в соответствующих госинстанциях, может совершить следующие операции:

  • продать;
  • подарить;
  • передать в наследство;
  • обменять;
  • заложить под денежные средства.

Едва ли не основным условием для успешного оформления права на незавершенное здание является наличие двух наиважнейших документов – права на владение земельной территорией, на которой находится здание, а также разрешение на ведение строительно-монтажных работ. Плюс к этому, прежде чем приступить к процедуре регистрации, необходимо:

  • Иметь на руках договор подряда со строительно-монтажным предприятием.
  • Посетить Кадастровую палату и поставить недострой на учет.
  • Оформить техническую инвентаризацию объекта по всем правилам.
  • Отнести собранный пакет документов в органы, отвечающие за регистрацию недвижимых строительных объектов.

Есть еще одно изменение, касающееся правил регистрации недостроев и долгостроев. Ранее оформить в собственность такой объект владелец мог лишь в том случае, если намеревался совершать с ним какие-то операции (продажа, обмен и т. д.). Теперь же это условие исключено из списка обязательных. Таким образом, на право владения можно претендовать, даже если хозяин не собирается совершить сделку.

Регистрация незавершенного строительства

Регистрация незавершенного объекта, впрочем, как и любого иного вида недвижимости, — дело весьма хлопотное.

Но провести эту операцию от начала до конца несложно, если знать какие действия нужно предпринять и какие понадобятся документы.

Стоит обратить внимание, что незавершенный объект – категория недвижимого имущества весьма специфичная, поэтому перечень бумаг для его оформления гораздо шире.

Итак, приведем список документов, который понадобиться для регистрации и внесения сведений в Единый Государственный Реестр Прав:

  • описание объекта, его проектная документация (если такого документа не будет, регистрация будет отклонена);
  • разрешение на строительство (обычно выдают муниципальные органы власти);
  • документы, доказывающие право на земельный участок (важно правильно их оформить, в противном случае здание может расцениваться, как самовольная постройка – ст. 222 Градостроительного Кодекса РФ);
  • техпаспорт из БТИ;
  • смета, свидетельствующая о денежных затратах на строительство объекта;
  • кадастровый план земельной территории;
  • документы, подтверждающие, что возведение здания приостановлено (об отсутствии договора подряда, акт консервации);
  • документы, подтверждающие, что в деле нет интересов третьих лиц;
  • квитанция, выданная после уплаты государственной пошлины;
  • заявление о намерении зарегистрировать объект.

Собрав бумаги, следует тщательно их пересмотреть и убедиться в том, что они в подобающем виде.

Регистрирующий орган вправе не принять документы от заявителя, если они будут оформлены вразрез со стандартами: например, если есть нестыковки в договоре на землю или в проектной документации.

Проверенный пакет документов может отнести в местный филиал Росреестра лично заявитель или его доверенное лицо, предъявившее соответствующее подтверждение.

После того как регистрирующий орган выдаст документы, закрепляющие право владения недостроем, незавершенный объект может стать предметом заключения сделок.

Право совершать операции по незавершенке в строительстве признается в случаях, когда соблюдены следующие условия:

  1. По объекту не должно быть действующего подрядного договора.
  2. Застройщик возводит объект для собственных нужд, а не для третьих лиц.
  3. У владельца есть все необходимые документы, разрешающие его строительство.
  4. Хозяин постройки имеет свидетельство о праве собственности.

Продажа незавершенного строительства

На рынке недвижимости продажа незавершенного строительством здания – явление нередкое. Часто на такую сделку владелец решается, оценив свои возможности.

Если финансов на окончание строительных работ не хватает, а незавершенка тяжким грузом лежит на плечах хозяина и приносит одни лишь убытки, продажа – хороший выход.

Если соблюдены условия для заключения законной сделки, то застройщик может найти для объекта нового владельца.

Готовясь к осуществлению сделки, необходимо не упустить из виду некоторые нюансы:

  1. Незавершенное здание – это недвижимый объект, на него распространяется такой же правовой режим, что и на достроенные здания.
  2. Нужно будет заключить письменный договор купли-продажи.
  3. Чтобы совершить передачу объекта покупателю, необходимо пройти государственную регистрацию.
  4. Процесс получения НДФЛ с продажи незавершенки осложняется тем, что чаще всего она находится в собственности меньше трех лет.
  5. Продажа объекта подразумевает продажу земли, на которой он расположен.

Продажа на рынке недвижимости незавершенное здание

Из последнего пункта вытекает главная сложность, с которой имеет дело владелец незавершенки: являясь собственником и участка, и стоящего на нем здания, он не может продать их разным покупателям.

Законодательством закреплено обязательное требование: земля и недостроенный объект должны быть переданы одному владельцу одномоментно. При этом количество заключенных договоров не играет существенной роли.

Закрепляя сделку, можно составить один документ, можно и два.

Для того чтобы составить договор купли-продажи и передать земельный участок с незавершенным строительным объектом, необходимо иметь в наличии:

  • кадастровый паспорт земли;
  • правоустанавливающий документ на участок и незавершенку;
  • разрешение на возведение постройки;
  • проектную документацию, смету;
  • выписку из ЕГРП.

Передача незавершенного строительства

Любая постройка на момент окончания всех работ передается от подрядчика заказчику. Перед этим проводятся контрольные обследования всех характеристик объекта: приемочная комиссия определяет, насколько он согласуется с техническими регламентами и стандартами, надзорные органы дают свое заключение.

Если все стороны сошлись во мнении по поводу результатов проверки, и не возникло никаких разногласий, то подписывается акт приема-передачи, который говорит о том, что все намеченные действия по строительству здания завершены, и подрядная организация честно выполнила все свои обязательства.

Документ подписывают три стороны: исполнитель (подрядчик), заказчик или его доверенное лицо, представитель госучреждения.

Когда же речь идет о передаче незавершенного строительства, то все участники проекта должны отразить в договоре перечень работ, необходимых для доведения здания до полной готовности.

Незавершенный объект может быть передан раньше завершения работ:

  1. При смене подрядчика. Объект переходит от строительной фирмы, которая вела работы на незавершенке, другой подрядной организации. Для этого ставится в известность заказчик и оформляется дополнительный договор.
  2. При продаже объекта и смене владельца. В процессе сделки стороны составляют передаточный акт, который прикрепляется к договору купли-продажи. подобного документа обычно одинаковое: покупатель ознакомлен с нынешним состоянием объекта и не имеет никаких возражений. Это делается для того, чтобы пресечь возникновение споров по поводу незавершенности объекта.
  3. При банкротстве застройщика. По большей части такие случаи возникают в сфере жилищного долевого строительства. Застройщик, объявивший о своей несостоятельности, передает права на объект и земельный участок жилищно-строительному кооперативу. Такое учреждение создают сами дольщики.

В каждом случае важно, чтобы незавершенное здание значилось в Едином государственном реестре прав. Только при выполнении этого обязательного условия можно будет передать объект.

Таким образом, прежде чем осуществить передачу незавершенки, нужно позаботиться о решении первоочередного вопроса – регистрации права собственности в государственных органах.

Почему незавершенку не торопятся регистрировать

Регистрация незавершенки

Незавершенка, как и любая недвижимость, подлежит налогообложению.

С регистрацией объекта у собственника появляются не только права (совершать сделки – продавать, передавать, дарить объект), но и обязанности. из них – обязанность платить налог на имущество.

Конечно, мало кому нравится такая перспектива, поэтому владельцы незавершенок не торопятся регистрировать объект, отодвигая этот момент как можно дольше.

К сведению, применение налогообложения в отношении объектов незавершенного строительства имеет свои особенности. Они определяются властями регионов РФ, которые устанавливают налоговую базу, ставки и список лиц, которые могут рассчитывать на льготы.

ИФНС определяет размер налога и уведомляет об этом налогоплательщика, отправляя ему платежные документы. Согласно закону, инспекция обязана сделать это не позднее, чем за 30 дней до наступления срока платежа (п. 2 ст. 52 НК РФ).

Если же никакого сигнала от налоговой не поступило, собственник незавершенного объекта должен сам донести до инспекции информацию, что владеет недостроем.

  1. Налог на имущество по незавершенному объекту для физических лиц. Налоговая база рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта на начало года за минусом вычетов (п. 3-6 ст. 403 НК РФ). В переходный период, который действует на территории всех субъектов РФ, базой служит кадастровая или инвентаризационная стоимость. Ставка налога при расчете от кадастровой стоимости устанавливается исходя из предназначения и цены объекта (0,1% — для жилья, 2% — для административно-торговых и высоких по стоимости объектов (более 300 млн. руб.), 0,5% — для других). Если же основываться на инвентаризационной стоимости, то на налоговую ставку влияет только стоимость постройки (0,1% — до 300 тысяч руб., 0,1-0,3% — 300-500 тысяч руб., 0,3–2% — от 500 тысяч руб.).
  2. Налог на имущество по незавершенному объекту для юридических лиц. Юрлицо может избежать налогообложения своего недостроенного объекта, но ровно до тех пор, пока он не готов к введению в эксплуатацию. Насколько готово к этому здание, решает само юридическое лицо, но долго оттягивать этот момент не удастся. Если застройщик не будет вкладывать средства в завершение проекта, то налоговая инспекция может через суд добиться налогообложения незавершенки.

Исходя из вышесказанного, несложно догадаться, что застройщики не горят желанием регистрировать объект, дабы избежать лишних затрат в виде имущественного налога.

Логика проста: нет права на постройку, значит, нет и самой постройки и нет нужды в отчете перед государством.

Во многих регионах РФ владельцы незавершенок в строительстве вовсе не регистрируют здания и идут на этот шаг только после того, как налоговая инспекция выявила нарушение.

Стоит знать о том, что в отдельных случаях без регистрации никак не обойтись. К примеру, многодетным семьям, получившим от государства земельный участок, нужно зарегистрировать незавершенку в течение трех лет. В противном случае есть риск потерять выделенную землю.

Здания, на которых строительные работы пока не завершены, представляют собой особый вид недвижимых объектов.

По многим параметрам в их отношении применяется такой же режим, как к законченным капитальным строениям. Однако не обходится без отличительных нюансов, которые возникают из-за специфики статуса недостроя.

Их нужно учитывать при оформлении права на незавершенные объекты и оформлении сделок с ними.

Покупаем дом, незавершенный строительством:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

30 Апр 2018      kasjanenko         44      

Источник: //PravoZhil.com/oformlenie/nezavershenka-v-stroitel-stve.html

Купля продажа незавершенного строительства

Купля продажа незавершенного строительства

Бесплатная юридическая консультация:

_______________________, именуем___ в дальнейшем «Продавец», в лице _______________________, действующ___ на основании _______________________, с одной стороны, и _______________________, именуем___ в дальнейшем «Покупатель», в лице _______________________, действующ____ на основании _______________________, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Состав Объекта и его описание отражены в кадастровом паспорте, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.2. Земельный участок — участок земли, расположенный по адресу: ____________________________, общей площадью ______ кв. м, кадастровый N _____________, принадлежащий Продавцу на праве _____________________ на основании _____________________________ N _____ от «___»__________ ____ г.

1.3. Разрешительная и проектная документация — документация, требуемая в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства Объекта и для его надлежащей сдачи в эксплуатацию, в соответствии с перечнем, прилагаемым к настоящему Договору.

2.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя Объект, а Покупатель обязуется принять Объект и уплатить за него цену в размере и порядке, предусмотренных настоящим Договором 1 .

1 Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете договора является существенным условием договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ).

Бесплатная юридическая консультация:

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).

2 В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. п. 2, 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ).

2.3. Фактическое состояние Объекта и объем выполненных работ определены Актом о текущем состоянии незавершенного строительством Объекта от «___»_________ ____ г., составленным Комиссией, назначенной ________________________ за N ______ от «___»_________ ____ г. (Приложение N 1 к настоящему Договору), и иной разрешительной и проектной документацией.

2.4. Продавец гарантирует, что Объект соответствует разрешительной и проектной документации, при его строительстве соблюдены нормы действующего законодательства Российской Федерации, иные обязательные к применению нормативы и регламенты, а также Строительные нормы и правила.

2.5. Продавец гарантирует, что Объект не продан, не подарен, никому не обещан, не является предметом залога, не обременен иными правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.

Бесплатная юридическая консультация:

2.6. Продавец гарантирует, что выполнил все технические условия подключения Объекта к инженерным сетям.

3. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена Объекта составляет ______ (_____________) рублей, включая НДС 3 .

3 Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ).

3.2. Цена Объекта, установленная п. 3.1 настоящего Договора, уплачена на дату заключения настоящего Договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

3.3. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект и иные, не указанные в настоящем Договоре возможные расходы, необходимые для исполнения договорных обязательств, Стороны несут в равных долях.

Бесплатная юридическая консультация:

4.1. В течение ______ (_____________) рабочих дней с даты заключения настоящего Договора Продавец обязан передать Покупателю Объект по передаточному акту.

4.2. Дата подписания передаточного акта является датой передачи Объекта Покупателю.

4.3. Одновременно с Объектом Продавец передает Покупателю разрешительную и проектную документацию, а также всю документацию, относящуюся к Объекту и к Земельному участку, на котором Объект расположен.

4.4. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта переходит к Покупателю с даты передачи Объекта Покупателю по передаточному акту.

4.5. В случае передачи Продавцом Покупателю Объекта, не соответствующего условиям настоящего Договора о его качестве (п. 2.4 Договора), Покупатель вправе по своему выбору потребовать от Продавца:

Бесплатная юридическая консультация:

4.5.1. Соразмерного уменьшения покупной цены.

4.5.2. Безвозмездного устранения недостатков Объекта в разумный срок.

4.5.3. Возмещения своих расходов на устранение недостатков Объекта.

4.6.

В случае существенного нарушения требований к качеству Объекта (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

5. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

5.1. Продавец обязан:

Бесплатная юридическая консультация:

5.1.1. Предупредить Покупателя об известных ему как явных, так и скрытых недостатках Объекта.

5.1.2. К моменту передачи Объекта освободить его от имущества, не составляющего предмет Договора.

5.1.3. К моменту передачи Объекта погасить задолженность, связанную с Объектом, перед иными организациями.

5.1.5. В течение ______ (____________) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора представить совместно с Покупателем в государственный регистрирующий орган комплект документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

5.2. Покупатель обязан:

Бесплатная юридическая консультация:

5.2.1. Уплатить цену Объекта на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

5.2.2. Принять от Продавца Объект по передаточному акту в установленный настоящим Договором срок.

5.2.3. В течение ______ (____________) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора представить совместно с Продавцом в государственный регистрирующий орган комплект документов Покупателя, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

5.3. Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения настоящего Договора, предъявит к Покупателю иск об изъятии Объекта, Покупатель обязан привлечь Продавца к участию в деле, а Продавец обязан вступить в это дело на стороне Покупателя.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Продавец отвечает за несоответствие Объекта разрешительной и проектной документации в рамках, ограниченных объемом выполненных работ, зафиксированным в Акте о текущем состоянии незавершенного строительством Объекта от «___»_________ ____ г., если Покупатель докажет, что несоответствие возникло до передачи Объекта Покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Бесплатная юридическая консультация:

6.2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Продавцом своих обязательств, предусмотренных пунктами 5.1.3, 5.1.4, 5.1.5 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты пени в размере ____% от цены Объекта за каждый день просрочки.

6.3. В случае нарушения Продавцом обязанности, установленной п. 5.1.1 настоящего Договора, Покупатель вправе предъявить Продавцу требование об уплате штрафа в размере _____% от цены Объекта.

6.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязанностей по настоящему Договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации.

6.5.

В случае предъявления третьими лицами требований, связанных с ненадлежащим качеством работ, выполненных Продавцом на Объекте до передачи его Покупателю, в том числе в связи с нарушением обязательных нормативов и регламентов, строительных норм и правил, а также в случае причинения вреда третьим лицам в связи с несоответствием Объекта разрешительной и/или проектной документации, а также указанным нормам, если такое несоответствие возникло в результате выполнения работ Продавцом до передачи Объекта Покупателю, Продавец несет ответственность перед третьими лицами и возмещает Покупателю причиненные убытки.

7. ФОРС-МАЖОР

7.1.

Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, войны, актов или действий органов государственной власти и управления или других не зависящих от Сторон обстоятельств и если эти обстоятельства непосредственно повлияли на изменение условий исполнения настоящего Договора.

Бесплатная юридическая консультация:

Срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства.

Если же указанные обстоятельства будут продолжаться более __________ месяцев, каждая из Сторон будет иметь право отказаться от дальнейшего исполнения обязательств по Договору и в этом случае ни одна из Сторон не вправе требовать от другой Стороны возмещения возможных убытков, а также уплаты штрафов.

7.2. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по Договору, должна при наступлении, а также при прекращении указанных обстоятельств незамедлительно известить об этом другую Сторону.

8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

8.1. Все споры и разногласия, связанные с настоящим Договором, разрешаются Сторонами путем переговоров.

8.2. Если Стороны не пришли к согласию в результате переговоров споры подлежат рассмотрению в суде в порядке, установленном нормами действующего законодательства Российской Федерации.

9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

9.1. Переход права собственности на Объект подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Бесплатная юридическая консультация:

9.2. Все приложения и дополнения к настоящему Договору являются его неотъемлемыми частями и должны быть составлены в той же форме, что и Договор.

9.3. Настоящий Договор составлен в ________ экземплярах: по одному экземпляру для каждой из Сторон и ________ экземпляр — в государственный регистрирующий орган.

Источник: //blank-obrazets.ru/dogovor_kupli_prodazhi_obekta_nezavershennogo_stroitelstva.htm

Продажа объекта незавершенного строительства (Знаменщиков С.А.)

Дата размещения статьи: 05.09.2017

Когда не хватает средств на завершение строительства, выходом может стать продажа объекта недвижимости. Как в бухгалтерском учете отразить реализацию недостроя?

Бесплатная юридическая консультация:

Передача незавершенного строительства новому владельцу чаще всего происходит по договору купли-продажи, в силу которого продавец передает покупателю права собственности на предмет сделки.

Переход права собственности на незавершенное строительство, как и на любой другой объект недвижимости, требует государственной регистрации и возникает на момент внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Для того чтобы право собственности передать, его вначале нужно получить, иными словами, внести в ЕГРН запись о регистрации права собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством.

Для этого потребуется представить в соответствующий территориальный орган Росреестра: правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство (п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.

2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Без наличия правоустанавливающих документов (свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок либо свидетельства о регистрации договора аренды) застройщик не может получить разрешение на строительство, начать работы по возведению объекта. Следовательно, эти документы должны быть у него в наличии.

Кроме того, необходимо представить в Росреестр следующую информацию: вид объекта недвижимости (незавершенное строительство); степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах; проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено. Информацию о степени готовности объекта, на наш взгляд, можно взять из актов приема-передачи результата работ на ту дату, когда застройщик принял решение приостановить возведение объекта.

Источник: //bankrot-stop.ru/kuplja-prodazha-nezavershennogo-stroitelstva/

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (дома): образец

Купля продажа незавершенного строительства

, паспорт , выдан  г. , код подразделения , именуемый(ая) в дальнейшем , действующий(ая) как физическое лицо, 

, паспорт , выдан  г. , код подразделения , именуемый(ая) в дальнейшем , действующий(ая) как физическое лицо, 

вместе именуемые Стороны, а индивидуально – Сторона, заключили настоящий  (далее по тексту – Договор) о нижеследующем:

1.

Предмет договора

1.1.

 В соответствии с Договором  передать в собственность  , а  принять и оплатить незавершенный строительством объект с кадастровым номером: , расположенный по адресу: , общей площадью:  кв.м. (далее по тексту – ),  степень готовности – %, обладающий следующими индивидуальными характеристиками: .

1.2.

 Передаваемый  принадлежит  на праве собственности, на основании , о чем в Едином государственном реестре недвижимости  г. сделана запись регистрации № .

1.3.

 Одновременно с передачей права собственности на      право собственности на земельный участок (далее по тексту – Земельный участок), занятый , и обладающий следующими индивидуальными характеристиками: .

Указанный Земельный участок принадлежит   на праве собственности на основании , о чем в Едином государственном реестре недвижимости  г. сделана запись регистрации № .

1.4.

  , что на дату заключения Договора  и Земельный участок принадлежат   на праве собственности, в споре и под арестом не состоят, не являются предметом залога, не обременены правами третьих лиц.

2.

Цена договора и порядок расчетов

2.1.

 Цена (стоимость) , предусмотренного п. 1.1 Договора, составляет  () руб.

2.2.

 Цена (стоимость)  включает в себя стоимость одновременно передаваемого в соответствии с п. 1.3 Договора Земельного участка.

2.3.

 Цена (стоимость), установленная Договором, согласована и утверждена Сторонами, является окончательной и изменению не подлежит.

2.4.

 Оплата по Договору осуществляется путем стопроцентной предоплаты до подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности по Договору.

2.5.

 Оплата по Договору осуществляется собственными средствами   путем передачи наличных денежных средств .

3.

 Существенные условия договора 

3.1.

  подлежит передаче   непосредственно   по месту нахождения . Передача  оформляется двусторонним актом приема-передачи , подписываемым Сторонами или уполномоченными представителями Сторон. Акт приема-передачи  является неотъемлемой частью Договора.

3.2.

 Риск случайной гибели или случайного повреждения  переходит на   со дня подписания акта приема-передачи, предусмотренного п. 3.1 Договора.

3.3.

 Право собственности на  переходит к   после государственной регистрации перехода права собственности на  в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3.4.

  должен быть передан   в соответствии с условиями Договора в срок до г.

3.5.

 Расходы по государственной регистрации перехода прав собственности по Договору в регистрирующем органе оплачиваются Сторонами совместно в равных долях.

3.6.

 Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с законодательством России.

3.7.

  сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности Сторонам известны и понятны. Стороны заключают Договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, Договор не является для Сторон кабальной сделкой.

3.8.

Споры из Договора разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством.  

3.9.

Договор составлен в  подлинных экземплярах на русском языке по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа.

4.

Список приложений

4.1.

 Приложение №  – Акт приема-передачи Объекта.

4.2.

Приложение №  – Акт приема-передачи денежных средств.

5.

Адреса, реквизиты и подписи сторон

: , дата рождения –  г.; место регистрации – ; почтовый адрес – ; тел. – ; e-mail – ; ИНН – ; л/сч  в  к/с ; БИК ; паспорт: , выдан  г. , код подразделения .

От имени  _______________  

: , дата рождения –  г.; место регистрации – ; почтовый адрес – ; тел. – ; e-mail – ; ИНН – ; л/сч  в  к/с ; БИК ; паспорт: , выдан  г. , код подразделения .

От имени  _______________ 

Источник: //www.freshdoc.ru/dogovor/dogovory_kupli-prodaji_nedvijimosti/obekta_nezavershennogo_stroitelstva/

Проверьте документы у продавца

После просмотра понравившегося объекта попросите продавца показать все имеющиеся документы на земельный участок и дом. Обязательно проверьте, есть ли разрешение на строительство.

Если его нет, вам придется самостоятельно получать документ или сносить «коробку», если муниципалитет откажет.

Также посмотрите, есть ли проект — если его нет, возможно, продавец строил здание самостоятельно, а это может указывать на низкое качество жилья.

Обязательно попросите показать правоустанавливающие документы. Если продавец отказывается, и при этом предлагает слишком дешевую недвижимость, лучше насторожиться — возможно, он вообще не имеет прав на объект либо хочет скрыть от вас наличие долевой собственности. Конечно, Росреестр не допустит мошеннических сделок, но вы можете потерять задаток.

Также не забывайте оценивать состояние самого дома. Когда строительство не завершено, определить качество сложно. Но можно. Например, от покупки лучше отказаться, если в стенах или фундаменте есть трещины, а толщина стен меньше 38 сантиметров: например, если они выложены в один кирпич.

Уточните, оформлен ли дом

Спросите, оформлен ли дом как объект незавершенного строительства или нет. Если да — можете проверить наличие обременений и подписать договор купли-продажи. Если нет — спросите, почему продавец не оформил кадастровый паспорт и планирует ли это сделать. Некоторые могут согласиться сделать документы, если дадите задаток.

Если продавец не хочет заниматься оформлением недостроя, составьте к договору купли-продажи дополнительное соглашение.

Его не нужно будет регистрировать в Росреестре, но в случае проблем оно поможет доказать, что продавец передал вам права на дом.

В соглашении укажите, что продавец передает право собственности на земельный участок и вместе с ним — право собственности на недостроенный дом на нем.

Запросите сведения из ЕГРН

Прежде чем купить недострой, проверьте наличие так называемых подводных камней. Запросите выписки из ЕГРН на оба объекта, если дом зарегистрирован. Оцените:

Источник: //zullus.ru/kuplya-prodazha-nezavershennogo-stroitelstva/

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства

Купля продажа незавершенного строительства

дата и место подписания

_________________, именуем__ в дальнейшем “Продавец”, в лице _________________, действующ__ на основании _________________, с одной стороны, и _________________, именуем__ в дальнейшем “Покупатель”, в лице _________________, действующ__ на основании , с другой стороны, вместе именуемые “Стороны”, заключили настоящий договор о следующем:

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОНЯТИЙ

1.1. Объект – не завершенное строительством (кадастровый N _), расположенный по адресу: .
Примечание: Здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Строительство Объекта производится на основании разрешения Госархстройнадзора г. ________ N ___ от “__”_______ ____ г.

Фактическое состояние Объекта и объем выполненных работ определены Актом о текущем состоянии не завершенного строительством Объекта от “__”_________ _____ г.

, составленным Комиссией, назначенной__ _________ за N ______ от “__”_________ ____ г. (Приложение N ____ к настоящему Договору), и иной разрешительной и проектной документацией.

1.2.

Объект принадлежит Продавцу на праве собственности (Свидетельство о государственной регистрации права собственности Объекта незавершенного строительства серия _______ N _________________, зарегистрированное “__”________ ____ г. на основании __________________________ от “__”_________ _____ г.). Состав Объекта и его описание отражены в кадастровом паспорте, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.3. Объект не является предметом залога, не обременен иными правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.

1.4. Земельный участок – участок земли, расположенный по адресу _________________, общей площадью ____ кв. м, кадастровый N _________________, переданный Продавцу на основании _ N _____ от “__”__________ ____ г.

1.5. Разрешительная и проектная документация – документация, существующая на дату заключения настоящего Договора, требуемая в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства Объекта и для его надлежащей сдачи в эксплуатацию, в соответствии с перечнем, прилагаемым к настоящему Договору (Приложение N ____).

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность Объект на условиях настоящего Договора.

2.2. С получением права собственности на Объект к Покупателю переходит право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых оно принадлежало Продавцу.

2.3. Вместе с Объектом Продавец передает Покупателю права и обязанности на исполнение технических условий на подключение к коммуникациям и потребление энергомощностей согласно гарантийным письмам (Приложение N _______).

3. ЦЕНА ДОГОВОРА

3.1. Стоимость Объекта составляет сумму в размере _____________ (_______) рублей, включая НДС.

3.2. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности и иные не указанные в настоящем Договоре возможные расходы, необходимые для исполнения договорных обязательств, Стороны несут в равных долях.

4. ПОРЯДОК ОПЛАТЫ

4.1. Все платежи по настоящему Договору производятся в рублях РФ.

4.2. Покупатель выплачивает Продавцу стоимость Объекта в следующем порядке: __________________________.

4.3. Моментом надлежащей оплаты Стороны договорились считать момент перечисления банком Покупателя либо банком-корреспондентом предусмотренных настоящим Договором сумм в банк Продавца, для их дальнейшего зачисления на счет Продавца.

5. ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА И ПЕРЕХОД РИСКА

5.1. В течение ____________ (___________) рабочих дней с момента ________________________ ___________________________ Продавец обязан передать Покупателю Объект по передаточному акту.

5.2. Момент подписания передаточного акта является моментом передачи Объекта Покупателю.

5.3. Вместе с Объектом Продавец передает Покупателю всю документацию, относящуюся к Объекту и к земельному участку, на котором Объект расположен.

5.4. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта переходит к Покупателю с момента передачи Объекта Покупателю по акту.

6. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1 Каждая из Сторон обязуется добросовестно исполнять обязанности, возложенные на нее настоящим Договором.

6.2. Помимо иных обязанностей по настоящему Договору Продавец обязан: – предупредить Покупателя об известных ему как явных, так и скрытых недостатках Объекта.

При этом под недостатками Стороны подразумевают отклонения от архитектурных, проектировочных и строительных норм, принятых на территории РФ, устранение которых – каждого в отдельности или всех вместе – связано с расходами, превышающими 1% от цены Объекта; – к моменту передачи Объекта освободить его от имущества, не составляющего предмет Договора; – к моменту передачи Объекта погасить все задолженности, связанные с Объектом, перед иными организациями;

– не препятствовать Покупателю в оформлении последним права пользования земельным участком. Своевременно осуществить все действия, требуемые в соответствии с законодательством от Продавца как от предыдущего пользователя земельным участком, для скорейшего переоформления прав землепользования на Покупателя.

6.3. Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения настоящего Договора, предъявит к Покупателю иск об изъятии Объекта, Покупатель обязан привлечь Продавца к участию в деле, а Продавец обязан вступить в это дело на стороне Покупателя.

6.4. Помимо иных обязанностей по настоящему Договору Покупатель обязан: – оплатить цену Объекта на условиях и в сроки, предусмотренные настоящим Договором; – принять от Продавца Объект по передаточному акту в установленный срок;

– в течение ____ рабочих дней со дня подписания настоящего Договора представить совместно с Продавцом в государственный регистрирующий орган комплект документов Покупателя, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. Продавец отвечает за несоответствие Объекта разрешительной и проектной документации в рамках, ограниченных объемом выполненных работ, зафиксированным в Акте о текущем состоянии не завершенного строительством Объекта от “__”_________ ____ г., если Покупатель докажет, что несоответствие возникло до передачи Объекта Покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

7.2. Под недостатками, вследствие обнаружения которых Покупателем наступает ответственность Продавца, Стороны подразумевают отклонения от архитектурных, проектировочных и строительных норм, принятых на территории РФ, устранение которых – каждого в отдельности или всех вместе – связано с расходами, превышающими 1% от цены Объекта.

7.3.

В случае обнаружения существенных недостатков (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата уплаченной за Объект денежной суммы.

7.4.

В случае отказа регистрирующего органа зарегистрировать переход права собственности на Объект или если переход права собственности на Объект не будет зарегистрирован в течение ______ месяцев со дня подачи полного комплекта документов от Сторон в регистрирующий орган, Покупатель имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем порядке.
В этом случае, если причиной отказа в регистрации будут виновные действия (бездействие) Продавца, последний обязан уплатить Покупателю штраф в размере ______________________ (________________) рублей.

7.5. В случае несвоевременной оплаты стоимости Объекта Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере ____% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

7.6 В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Продавцом своих обязательств, предусмотренных пунктами 5.1, 5.3 настоящего Договора, Продавец уплачивает Покупателю пеню в размере ____% за каждый день просрочки.

7.7. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных настоящим Договором, виновная Сторона возмещает другой Стороне прямые убытки, вызванные неисполнением обязательств. Упущенная выгода возмещению не подлежит.

7.8.

Если решением суда, арбитража либо третейского суда настоящий Договор будет расторгнут или признан недействительным и Объект будет изъят у Покупателя либо если Объект будет изъят у Покупателя иным компетентным органом по основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора, Продавец возместит Покупателю стоимость затрат в связи с заключением настоящей сделки, включая цену Объекта, оплаченную в соответствии с настоящим Договором, а также компенсирует Покупателю все улучшения и иные капиталовложения, осуществленные последним с момента приобретения права собственности на Объект до момента, когда указанный Объект выбыл из владения Покупателя в связи с его изъятием и/или расторжением (недействительностью) договора купли-продажи, а также все иные убытки, понесенные в связи с этим Покупателем.

8. ФОРС-МАЖОР

8.1.

Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, войны, актов или действий органов государственной власти и управления, или других не зависящих от Сторон обстоятельств и если эти обстоятельства непосредственно повлияли на изменение условий исполнения настоящего Договора.
Срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства. Если же указанные обстоятельства будут продолжаться более ____ (________) месяцев, каждая из Сторон будет иметь право отказаться от дальнейшего исполнения обязательств по Договору и в этом случае ни одна из Сторон не вправе требовать от другой Стороны возмещения возможных убытков, а также уплаты штрафов.

8.2. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по Договору, должна при наступлении, а также при прекращении указанных обстоятельств незамедлительно известить об этом другую Сторону.

9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

9.1. Все споры и разногласия, связанные с настоящим Договором, по которым Стороны не пришли к согласию, подлежат рассмотрению в арбитражном суде, с соблюдением претензионного порядка урегулирования споров (срок ответа на претензию не должен превышать _____ (__________________) календарных дней со дня получения претензии ответчиком).

10. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

10.1. Переход права собственности на Объект подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством РФ.

10.2. Настоящий Договор прекращает действие всех более ранних договоров и иных документов, исполненных в письменной форме, и любых устных договоренностей Сторон в отношении Объекта.

10.3. Все приложения и дополнения к настоящему Договору, надлежащим образом подписанные Сторонами, действительны и являются его неотъемлемыми частями.

10.4. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права и обязательства по Договору третьим лицам без предварительного письменного согласия другой Стороны.

10.5. Настоящий Договор составлен в ___________ экземплярах: по одному экземпляру для каждой из Сторон и __________ экземпляр – в регистрирующий орган.

11. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Источник: //www.xn----ctbbbejw6bbbwcle.xn--p1ai/index.php?doc=833

Адвокат.ру
Добавить комментарий