Если застройщик обанкротился что делать с ипотекой

Банкротство застройщика и ипотека на квартиру: какие последствия для дольщика

Если застройщик обанкротился что делать с ипотекой

Дольщик вкладывает деньги в строительство в надежде получить свои собственные квадратные метры. Иногда личных денег не хватает, и тогда приходиться оформлять ипотечный заём. Но даже наличие зарегистрированного в установленном порядке договора долевого участия в строительстве не дает гарантий того, что строительство не остановится.

Вдвойне тяжелее перенести банкротство застройщика тем дольщикам, которые оформили ипотеку на квартиру. Ведь собственного жилья ещё долго не увидишь, а банк продолжает требовать платежи. Как быть в этой ситуации дольщику?

Список застройщиков в стадии банкротства

Перед заключением сделки на покупку квартиры лучше проверить, не предвидится ли банкротство у выбранной вами строительной компании. Проверить это можно на сайте Кадарбитр (http://kad.arbitr.ru/). Вам достаточно будет ввести ИНН или ОГРН, или наименование компании и перед Вами будет список судебных дел, которые ведутся в отношении выбранной организации.

Если с номером дела вы видите значок «красная буква Б», то это говорит о том, что процесс банкротства в отношении компании запущен. На какой он стадии, можно определить, изучив судебные акты, по данному делу. Для этого необходимо нажать на номер дела.

Если вам интересно узнать список застройщиков банкротов в 2017 году или других периодов, то эти сведения можно получить из Единого реестра сведений о банкротстве (http://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx). Выберите в поисковых полях необходимые значения: Категория – Застройщик. И перед вами будет список застройщиков – банкротов.

Многие понимают, что вступать в договорные отношения со строительными компании на грани банкротства, не стоит. Лучше выбрать более надежного застройщика.

Можно ли не платить ипотеку, если застройщик банкрот

К сожалению, банкротство застройщика не является основанием для одностороннего отказа от исполнения обязательств по кредитному договору.

Отношения, связанные со строительством многоквартирного дома, возникли между дольщиком и застройщиком, и по тем или иным причинам деньги, заплаченные участником строительства, были растрачены застройщиком не на целевые нужды. Но вины банка, который выдал ипотеку, здесь нет.

И ипотечный договор – это отдельное соглашение между кредитной организацией и должником. Несмотря на прекращение стройки, долг перед банком никуда не исчезает, и гасить его все равно необходимо.

Что будет, если не платить ипотеку при банкротстве застройщика?

Какие варианты развития событий возникают у дольщика при признании застройщика банкротом? В этой ситуации можно предложить обратиться в финансовое учреждение, оформившее кредит, с просьбой об отсрочке выплаты долга. Но стоит помнить, что банк вовсе не обязан в этой ситуации идти на уступки.

Если у вас возникли финансовые трудности и нечем платить по кредиту, то чего стоит ожидать в этой ситуации? Ведь у банка в залоге квартира, которая еще фактически не достроена.

В этой ситуации представители кредитной организации имеют право подать на вас в суд и требовать взыскания долга и обращения взыскания на заложенное имущество, то есть фактически на недостроенную ещё квартиру.

Если дом находиться ещё на «нулевой» стадии строительства или построен на минимальном уровне, то стоит понимать, что такой предмет залога, как квартира в недостроенном доме вряд ли удастся продать на торгах.

Решая проблемы с банком, не стоит забывать о взаимодействии с застройщиком-банкротом и необходимости определения дальнейшей судьбы строительства дома.

Почитайте статью о том, что делать дольщику, когда застройщик банкротиться (http://trdat.ru/zastrojshhik-bankrotitsya-chto-delat-dolshhiku/), а также о включении в реестр требований о передаче жилых помещений (http://trdat.

ru/lyuchenie-v-reestr-trebovanij-o-peredache-zhilyx-pomeshhenij-pri-bankrotstve-zastrojshhika/).

Многие слышали, наверное, о таком понятии как «ипотечная амнистия».

Да, действительно, в законе об ипотеке есть норма, которая говорит о том, что задолженность перед кредитной организацией считается погашенной, если будет обращено взыскание на заложенную квартиру (ч. 5 ст.

61 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Но, к сожалению, данная возможность на дольщиков-должников не распространяется.

Для применения указанной нормы закона требуется соблюдение ряда условий:

  • предметом залога является жилое помещение, которое принадлежит гражданину;
  • цель кредита – покупка жилья.

В этой ситуации, если банк продал заложенную квартиру с торгов или оставил её себе в собственность, а вырученных денег все равно не хватило, чтобы покрыть весь долг, такая задолженность считается погашенной, когда кредитная организация получит страховку. А если страховая компания тоже разорилась, то долг считается погашенным, когда квартиру реализовали или оставили себе.

Но проблема заключается в том, что дольщик по договору ипотеки передает в залог не квартиру, а лишь права требования по договору долевого участия. Поэтому в случае ипотеки при банкротстве застройщика речи об «ипотечной амнистии» не идет.

Если было оформлено поручительство, то кредитная организация может потребовать уплаты задолженности с поручителей. Также банк сможет обратить взыскание на другое имущество должника-дольщика, если ипотека не была погашена.

Обратите внимание! На единственное жильё не может быть обращено взыскание.

Верховный Суд РФ отметил, что исполнительное производство прекращается после реализации имущества, если в исполнительной бумаге содержалось только требование о реализации заложенного имущества, а требование о взыскании задолженности отсутствовало (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).

Помните, что неисполнение обязанностей по кредитному договору грозит начислением штрафных санкций и долг может существенно увеличиться. Поэтому если есть возможность гасить кредит при банкротстве строительной компании, то стоит это делать. В противном случае стоит ожидать судебных разбирательств со стороны банка и обращения взыскания на имущество.

Если задолженность очень велика и возможности расплатиться по долгам не предвидится, то можно рассмотреть процедуру личного банкротства дольщика (http://trdat.ru/uslugi/kak-fizicheskomu-licu-obyavit-sebya-bankrotom/).

Страхование от банкротства застройщика

Никогда нельзя дать гарантий, что компания, даже очень крупная не станет банкротом. Поэтому многие строительные организация страхуют исполнение своих обязательств перед дольщиками. Если это ваш случай и ваш застройщик позаботился о страховке, то в случае его банкротства можно обратиться в страховую компанию. А за счет страховой выплаты можно будет погасить задолженность по ипотеке.

Многих интересует, какой будет сумма страховки от банкротства застройщика? Согласно закону сумма страховой выплаты будет выплачиваться в размере включенного в реестр требований кредиторов денежного требования.

Обратите внимание! Положения закона о страховании не распространяется на случаи банкротство жилищно-строительного кооператива. В этой ситуации все риски, связанные с «недостроем», полностью несет член кооператива. На такие отношения не распространяются нормы закона о банкротстве застройщика.

Обратиться в страховую компанию можно, когда арбитражный суд вынесет решение о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства. Перед походом к страховщику необходимо будет обратиться к конкурсному управляющему, чтобы получить выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Чтобы понять более подробно условия и порядок выплат, необходимо ознакомиться с правилами страхования выбранной застройщиком страховой компании.

Обратите внимание! Банк может стать получателем страховой выплаты, если оставит за собой права требования по договору долевого участия (ч.33 ст. 25 Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ).

Обманутые дольщики должны быть включены в реестр

Государство начало осознавать, что несет некоторую ответственность за ситуацию с обманутыми дольщиками. Поэтому государственные органы стали формировать списки обманутых дольщиков.

Что дает включение в подобный реестр? На уровне субъектов РФ разрабатываются программы, согласно которым проблемы с жильем дольщиков, включенным в реестр, должны быть решены за счет государственных финансовых средств.

В городе Москва, например, действует Государственная программа города Москвы «Жилище».

Если вы хотите подать документы на включение в реестр обманутых дольщиков, то сначала необходимо проверить, соответствует ли ваша ситуация критериям, определенным в законодательстве. Итак, для включения сведений о дольщике в реестр необходимо наличие следующих фактов:

  • 9 месяцев просрочки по передачи жилого объекта дольщику, но при условии, что отсутствует прирост вложений в строительство жилого дома в течение 2 отчетных периодов. Данные берутся из отчетности, которую застройщик предоставляет в контрольный орган;

Исключения: дома, где есть двойные продажи, дома, которые строятся на земельных участках без правоустанавливающих документов на них, дом строится на участке, на котором не допускается строительство многоквартирного дома, дома, которые строятся с нарушением требований градостроительного плана, проектной документации, разрешения на строительство.

  • отношения по приобретению квартиры между строительной компанией и гражданином оформлены договором долевого участия, заключенного в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ;
  • дольщик надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору;
  • застройщик не передал квартиру дольщику;
  • у застройщика отсутствует правопреемник, который мог бы исполнить его обязательства перед дольщиком;
  • ответственность строительной компании не обеспечена поручительством банка или не застрахована в страховой компании либо дольщик не может получить выплаты по страховке или по поручительству из-за того, что банк или страховая компания обанкротились;
  • дольщик не может дважды быть включенным в реестр по одному и тому же дому или по другому дому.

Как видно из списка требований для включения в реестр обманутых дольщиков, попасть туда будет невозможно, если застройщик ведёт свою деятельность с нарушением требованием закона. Также вас не признают официально пострадавшим гражданином, если вы не оформили договор участия в долевом строительстве.

Если ваша ситуация соответствует указанным выше критериям, то можно готовить документы для включения в реестр. Вам понадобятся следующие бумаги:

  • заявление (форму скачайте здесь);
  • копию паспорта;
  • копию ДДУ;
  • копия договора уступки прав требования по ДДУ (если квартиру вы покупали по переуступке);
  • копии платежных документов, которые подтвердят, что вы исполнили свои обязательства перед застройщиком;
  • судебное решение о включении в реестр требований кредиторов, если ваш застройщик банкротится.

Документы подаются в уполномоченный орган, в каждом регионе он свой. Так, например, в Москве — Комитетом города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, а в Санкт-Петербурге — Комитетом по социальной политике Санкт-Петербурга.

После того как вы подадите документы, вам должны выдать расписку, где будет указан перечень поданных бумаг и количество листов в них.

Решение государственный орган должен принять в течение 14 рабочих дней и ещё 5 рабочих дней есть на направление в адрес дольщика уведомления о принятом решении.

Нормативным актом предусмотрен ряд случаев, когда уполномоченный орган имеет право отказать дольщику во включении в реестр:

  • если ситуация дольщика не соответствует вышеперечисленным критериям;
  • дом обманутого дольщика введен в эксплуатацию;
  • судом принято решение об удовлетворении требований дольщика в рамках банкротства застройщика;
  • ДДУ был расторгнут;
  • дольщик не предоставил все необходимые документы или представил недостоверные, ложные документы.

Если вам отказали во включении в реестр обманутых дольщиков, то можно обжаловать такой отказ в судебном порядке.

В заключении отметим, что получение жилья в случае банкротства застройщика достаточно длительный и сложный процесс, который требует от дольщика активных действий по сбору документов и взаимодействию с государственными органами, конкурсным управляющим, страховой компанией.

А если квартиру приобретали за ипотечные денежные средства, то к достаточно широкому списку действий добавляется еще контакт с банком.

Многие дольщики понимают, что даже если они имеют все законные основания получить материальную помощь от страховой компании, банка или государства, то никто из указанного списка не поторопиться это сделать самостоятельно и даже более того, будут стремиться отказать дольщику в этом. Поэтому не исключены судебные тяжбы по этому поводу.

Отказала страховая компания в выплате страхового возмещения? Банк подает в суд для взыскания долга по ипотеке? Нужно подать документы для включения в реестр требований к застройщику? Хотите, чтобы вас включили в реестр обманутых дольщиков, но вам отказывают? Все эти вопросы можно решить при юридической поддержке. Если вам нужна помощь при банкротстве застройщика и ипотеке на квартиру, позвоните нам телефону +7 (812) 409-49-30.

Источник: http://trdat.ru/bankrotstvo-zastrojshhika-i-ipoteka-na-kvartiru-kakie-posledstviya-dlya-dolshhika/

Что делать с ипотекой если застройщик обанкротился | Ипотека онлайн

Если застройщик обанкротился что делать с ипотекой

Что делать с ипотекой если застройщик обанкротился

Что делать с ипотекой, если застройщик обанкротился — проблема, которая нет-нет, да и появляется на первичном рынке недвижимости, обсуждается в средствах массовой информации, в телесюжетах. И ситуация не из приятных — покупатель оформил ипотеку, с перспективой приобрести новое, комфортное жилье, и вдруг надежды рушатся — кредитные деньги вложены, а квартиры — не предвидится.

Государство ужесточило отношение к недобросовестным застройщикам, но и покупателю, приобретающему жилую недвижимость в кредит, также стоит быть внимательным при выборе строительной компании и объекта. Как правильно использовать ипотечный кредит, выбрать надежного застройщика и что делать, если банкротство наступило — далее.

Ипотека и банкротство застройщика

Ответ на вопрос, что делать с ипотекой если застройщик обанкротился, однозначный — все равно платить, и вот почему:

  • покупка квартиры на первичном рынке предусматривает заключение двух договоров, стороны-участники которых между собой не связаны: договора ипотеки с банком и договора долевого участия с застройщиком. Взаимоотношения заемщика с застройщиком кредитора не интересуют;
  • если застройщик оказался финансово несостоятельным, вины банка в этом нет — по ипотечному договору он планирует получить и причитающуюся сумму погашения, и проценты по кредиту;
  • просрочка платежей повлечет за собой начисление пени, штрафов, что многократно увеличит задолженность заемщика перед кредитором, что может быть взыскано им по решению суда.

Даже в такой ситуации, информация о недобросовестности заемщика будет внесена в кредитную историю, что ухудшит в будущем взаимоотношения с банками.

Оформляем ипотеку на жилье: предупредительные меры

Чтобы застраховаться от ситуации, когда оформлена ипотека и застройщик обанкротился, рекомендуют следующее:

  1. Перед выбором компании-застройщика стоит заглянуть в электронную Картотеку арбитражных дел, которая находится в общем доступе. Задав наименование предприятия или ОГРН, можно найти информацию, какие судебные дела ведутся против организации. Наличие буквы «Б» в номере дела свидетельствует о возбуждении процедуры банкротства. (сайт — https://kad.arbitr.ru/)
  2. Создан общегосударственный реестр предприятий-банкротов, где также можно найти интересующую информацию. (https://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=%D0%BF%D0%BE%D0%B8%D1%81%D0%BA)
  3. Выбирая застройщика, тщательно изучают историю деятельности, которую можно найти в сети интернет. Обращают внимание, какие объекты построены, были ли задержки с вводом в эксплуатацию.
  4. Ознакомиться с документами на строительство жилого комплекса, где планируют купить квартиру. Особо стоит остановиться на документах, подтверждающих право на земельный участок, наличие проектной декларации и разрешений на строительство, а также страхования ответственности перед дольщиками;
  5. Выбор лучше остановить на объектах, близких к завершению строительства. Цена квартиры с готовностью 80-90% будет выше, но возрастает и вероятность ввода объекта в эксплуатацию.

Важно! Многие банки проводят аккредитацию новостроек. Приобретая квартиру в аккредитованном ЖК, покупатель может быть уверен, что застройщику банкротство не грозит.

Когда стоит проявить тревогу

Несмотря на то, что к выбору застройщика покупатель подошел серьезно, от непредвиденных ситуаций никто не застрахован. Поэтому рекомендуют хотя бы раз в месяц навещать новостройку, где покупается жилье. Что должно насторожить дольщика:

Рекомендуемая статья:  Как оформить вторую ипотеку

  • отсутствие движения в строительстве, отставание от графика, указанного в проектной декларации;
  • задержка более полугода в передаче жилья покупателю;
  • проблемы, возникшие относительно права аренды или собственности на земельный участок;
  • прекращение работы офиса продаж компании, игнорирование телефонных звонков.

Дольщику стоит обратиться с письменной претензией к руководству компании за разъяснением ситуации. Кроме того, для более эффективного воздействия, дольщикам стоит составить коллективное обращение, чтобы совместными усилиями решать проблему.

Если банкротство неизбежно: действия дольщика

Механизм банкротства предприятия четко прописан законодательством, которое не делает различий между компаниями-застройщиками и другими организациями. Признать должника банкротом может только суд.

Законодательно, процедура вводится на один год, но может быть продлена по решению комитета кредиторов, и состоит из четырех этапов:

  1. Наблюдение и финансовое оздоровление, когда дело о банкротстве возбуждено, назначен арбитражный управляющий.
  2. В течение полугода проводится наблюдение и анализ деятельности застройщика, финансовых потоков. По окончанию срока, компания может продолжить работу или будет ликвидирована.
  3. Внешнего управления и конкурсного производства, когда руководитель предприятия отстраняется от управления, а на его место назначается конкурсный управляющий. В его задачу входит организация погашения требований кредиторов, путем продажи имущества предприятия на открытых торгах.

Что касается действий дольщиков в процедуре банкротства, то здесь есть некоторые нюансы:

  • если дело о банкротстве застройщика возбуждено, дольщики в течение 5-ти дней должны получить письменное уведомление, с предложением включить требования в реестр кредиторов;
  • дольщик имеет право выбрать один из реестров — требование предоставить жилье или реестр по возврату денежных средств. Срок для выдвижения требований составляет 1 месяц в процедуре наблюдения и 2 месяца — в конкурсном производстве;
  • выбирать реестр рекомендуют в зависимости от стадии строительства. Если вероятность окончания стройки высокая — стоит заявить требования в реестр о предоставлении жилья.

Важно! С передачей компании-застройщика под внешнее управление, стороны по договору ДДУ получают право одностороннего отказа от обязательств, и тогда есть шанс вернуть вложенные деньги.

Получаем квартиру через суд

Можно ли получить в собственность квартиру, если есть ипотека и застройщик обанкротился? Утвердительный ответ возможен при условии, что:

  • застройщик успел получить разрешение на ввод жилого комплекса в эксплуатацию;
  • акт о вводе в эксплуатацию подписан раньше, чем вынесено решение суда о банкротстве.

Рекомендуемая статья:  Что делать если банк отказал в ипотеке

Тогда право собственности дольщиков на жилье может быть признано в судебном порядке.

Если же акт ввода в эксплуатацию не оформлен, квартиры могут быть переданы в собственность покупателям, если жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех дольщиков и новостройка не является объектом банковского залога.

Заключение

Ситуация, когда оформлен ипотечный договор, а застройщик обанкротился, пожалуй, самая неприятная для заемщика, но не без выходная. Стоит обратить внимание, что защита интересов дольщика требует хорошей юридической подготовки и опыта ведения подобных дел. Поэтому без грамотного юриста — не обойтись.

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/chto-delat-s-ipotekoj-esli-zastrojshhik-obankrotilsya.html

Если застройщик обанкротился что делать с ипотекой

Если застройщик обанкротился что делать с ипотекой

Бесплатная юридическая консультация:

Квартира, приобретаемая в ипотеку в новостройке, подкупает своей сравнительно дешевой ценой, но и как во всякой денежной операции с предварительным перечислением денег, здесь существуют большие риски.

Один из них — возможное разорение строительной кампании. Какая же защита дольщика при банкротстве застройщика существует сегодня?

Защита дольщика при банкротстве застройщика

Выплачивая денежный взнос, согласно договору, заключенному с застройщиком, дольщик фактически является его кредитором, с той разницей, что взамен он рассчитывает получить не деньги с процентами, а жилую площадь. К сожалению, его чаяния осуществляются далеко не всегда.

Принятый в 2004 г. закон N 214-ФЗ о долевом участии частично защитил дольщика:

  • от «серых» хитроумных схем, при которых производилось нелегальное взимание денег за квартиру, а сама квартира нигде в документах не фигурировала как конкретный объект: цель такой схемы — двойные продажи;
  • необоснованного завышения цены;
  • неограниченного срока строительства.

Однако закон о долевом участии никак не защищает дольщика от банкротства застройщика.

Бесплатная юридическая консультация:

Начиная с 1-го января 2014 г., был принят закон об обязательном страховании в долевом строительстве.

Если наступает банкротство застройщика, страховая кампания должна возместить потери дольщика.

Подача заявления в арбитражный суд

Банкротство застройщика признается в том случае, если он больше трех месяцев не может произвести обязательные платежи кредитору в размере свыше 300 000 руб.

Чтобы признать его банкротом, необходима процедура наблюдения.

Покупатель квартиры в течение месяца с момента возбуждения дела о банкротстве застройщика может написать заявление в арбитражный суд с обоснованием своих требований.

Бесплатная юридическая консультация:

В течении двух месяцев формируются реестры требований кредиторов.

Суд рассматривает в первую очередь заявления тех участников, у которых имеется договор с правом приобретения жилья, заключенный с застройщиком, и выполнивших в срок все свои обязательства.

К заявлению в арбитражный суд должны быть приложены как сам договор, так и документ, подтверждающий отсутствие долга по договору.

Процедура банкротства застройщика

Примечательно то, что в пользу дольщиков в закон N 127-ФЗ о банкротстве был введен в IX главу параграф § 7 с важными дополнениями:

  • помимо денежных требований, которые ранее были единственно возможной претензией, дольщик имеет право потребовать от застройщика причитающуюся ему квартиру;
  • требования всех участников отныне помещаются в два реестра:
    • реестр кредиторов — заявления тех, кто желает вернуть деньги;
    • реестр участников долевого строительства, желающих получить жилье.

Перед подачей заявления дольщик должен определиться с выбором реестра, так как в процессе судебного разбирательства поменять его может быть сложно.

Бесплатная юридическая консультация:

Теоретически процедура банкротства выглядит вроде бы несложной, но в реальности она запускается с большим трудом, так как получается, что мало кто заинтересован в банкротстве застройщика, даже уполномоченные органы, вынужденные инициировать это процесс, и как ни странно, сами обманутые дольщики.

Обычные дела о банкротстве с чисто денежными требованиями кредиторов решаются легче.

В делах о банкротстве застройщика происходит постоянная путаница и сдвиги в реестре должников из-за приоритета одних кредиторов перед другими. В итоге процедура возврата долгов в порядке очередности затягивается надолго.

Льготы дольщика при банкротстве застройщика

Параграф § 7 IX-й главы закона о банкротстве предусматривает целый ряд льгот для дольщика. В частности, признается приоритет дольщиков перед другими конкурсными кредиторами.

Теперь разберемся, кто такие конкурсные кредиторы. Говоря проще — это люди, которые претендуют на возврат долгов, и уполномоченные органы должны их распределить по очереди.

Бесплатная юридическая консультация:

  1. В первой очереди — те, кому положена компенсация за причинение вреда для жизни или здоровья:
    • например, рабочему, погибшему на стройке или ставшему инвалидом;
    • прохожему, которому на голову сбросили строительный мусор и т. д.
  2. Во второй очереди — те, у кого заключен трудовой договор с застройщиком (рабочие, мастера, инженеры, архитекторы и т. д. ).
  3. В третьей очереди — участники долевого строительства, то есть дольщики.
  4. В четвертой — все остальные кредиторы (подрядчики, уполномоченные органы, банки и т. д. ).

Таким образом, несмотря на льготы, дольщики — лишь третьи в очереди.

Уполномоченные же органы, возбуждающие процедуру о банкротстве — вообще последние: теперь понятен их малый интерес в инициировании подобных процессов. Вот такое вот противоречие.

В параграфе § 7 есть также льготы о передаче дольщикам жилых помещений при завершенном и незавершенном строительстве:

  • Если здание построено, то квартиры просто распределяются между участниками долевого строительства.
  • Если строительство не завершено, то дольщики имеют право образовать жилищно-строительный кооператив для завершения строительства за свой счет.

Передача незавершенного строительства

  • Не все дольщики выдвигают требования о получении квартир, половина может находиться в реестре кредиторов, то есть требовать возврата денег.
  • Передача незавершенного строительства производится, если стоимость собственности застройщика (это — недостроенный объект вместе с земельным участком) не больше 5% всех суммарных требований участников строительства, либо при доплате недостающих до 5% средств на депозит арбитражного суда.
  • Если имущества должника не хватает на платежи кредиторам первой-второй очереди, члены ЖСК должны внести на депозит арбитражного суда сумму, покрывающую эту разницу, но не более 10% стоимости всех прав застройщика на земельный участок и строительный объект.

Хоть процедура банкротства застройщика идет с проволочками, и недостроенных домов до сих пор много, воз все же медленно, со скрипом, но движется, и дольщики в конце концов получают свои квартиры. Ведь правда на их стороне, а власти и строительные фирмы не хотят терять лицо, ведь в следующий раз им уже не поверят.

: Что делать при банкротстве застройщика

Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://moezhile.ru/riski/esli-zastrojshhik-obankrotilsya-ne-vse-propalo.html

Статьи о ремонте квартир

Покупка жилья в ипотеку на нулевом цикле с каждым годом становится все более рисковым мероприятием. Нестабильная экономическая ситуация приводит не только к банкротству застройщиков, но и отзывам лицензии банков. Государство же внедряет все новые меры по защите прав и сбережений граждан. Но все ли знают о них?

Что делать с ипотечным кредитом если банк закрыли?

В народе существует мнение, что отзыв лицензии у банка является основанием для снятия всех обязательств с заемщиков. Это, конечно же, не так.

Работа с займами в лишенных лицензии банках ведется по той же схеме, как и с депозитами, через Агентство по страхованию вкладов (АСВ).

Выглядит это следующим образом:

Все данные о вкладчиках и заемщиках передаются в АСВ;

Бесплатная юридическая консультация:

АСВ производит выплаты и получает право требования по кредитам;

АСВ передает заемщику реквизиты, на которые следует переводить ежемесячные платежи по кредиту;

Через несколько месяцев назначается новый банк-кредитор и последующие выплаты заемщик производит на его счета.

Как вести себя при смене кредитной организации

Не знаете, что делать с кредитом, если банк закрыли? – платить! Как ни удивительно, ответ на сложный вопрос прост. Прекращение выплат грозит не только штрафами за просрочки, но и потерей недвижимости. Чтобы быть уверенным, что в переходный период информация о своевременных платежах не потерялась – будьте бдительны:

  1. убедитесь, что все предыдущие платежи зачтены;
  2. возьмите выписку об остатке задолженности и сумме, внесенной за весь период кредитования;
  3. не пропускайте ежемесячные выплаты в период передачи кредита в другой банк и сохраняйте квитанции;
  4. проверяйте зачисление выплат на счет временной управляющей компании.

Ситуация несколько проще у тех, кто кредитовался по программе АИЖК. В этом случае вносить платежи разрешается на счета другого банка-партнера организации.

Переоформление документов

Смена финансовой организации неизбежно влечет за собой и внесение соответствующих изменений в кредитный договор.

Оформлено это может быть, как дополнительным соглашением, так и путем заключения нового договора. Как бы то ни было, условия кредитования должны остаться теми же.

Если новая кредитная организация пытается увеличить процентную ставку или пересмотреть график выплат, знайте – это не законно.

Бесплатная юридическая консультация:

Еще один нюанс касается досрочного погашения. В некоторых ипотечных договорах прописывается условие, что делать с кредитом, если банк закрыли.

Нередко им становится полное досрочное погашение задолженности. Следует знать, что в этом случае новый кредитор потребует от заемщика выполнения данного пункта.

Однако сильно опасаться этой ситуации не стоит, т.к. существует множество предложений о рефинансировании.

Альтернативные варианты

Еще один способ решить проблему с кредитом в банке, лишенным лицензии – выставить на продажу заложенный объект. Как продать квартиру, купленную в ипотеку и снять с нее обременения – знает большинство риэлторов.

Если обанкротился застройщик – что заемщикам делать с ипотекой?

Банкротство застройщика – проблема, которая коснулась уже многих россиян, предпочитающих покупку строящегося жилья. С некоторых пор головная боль дольщиков связана не только с долгостроем или полным прекращением строительства, но и тем, что делать с ипотекой, если застройщик обанкротился.

Стоит ли продолжать платежи по кредиту, если строительство приостановлено? – конечно, да. Банкротство одной организации не является достаточным основанием для снятия обязательств перед другой. Просрочки платежей, напротив, могут только усугубить ситуацию: штрафы, испорченная кредитная история, визиты в суд и т.п.

К счастью, современное законодательство предусматривает ряд мер по защите интересов участников долевого строительства:

Бесплатная юридическая консультация:

  • страхование ответственности застройщика;
  • изменение схемы получения паевых взносов;
  • усиление требований к уставному капиталу застройщика и др.

Воспользовавшись этими административными рычагами можно добиться компенсации всех расходов или завершения строительства объекта. А значит, платежи в банк не окажутся деньгами, выброшенными на ветер.

Источник: http://bankrot-stop.ru/esli-zastrojshhik-obankrotilsja-chto-delat-s/

Что делать, если есть ипотека под ДДУ (договор долевого участия в строительстве), а застройщик признан банкротом?

Если застройщик обанкротился что делать с ипотекой

В связи с участившимися банкротствами застройщиков, 1 июля 2018 года были внесены экстренные поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Какие гарантии получат будущие дольщики, и что делать действующим обманутым дольщикам, разберем далее.

Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 года
+

Несовершенство ранее действовавшего законодательства в сфере долевого участия в строительстве привело к тому, что застройщики «не рационально» и, практически, бесконтрольно расходовали деньги, полученные от дольщиков на строительство квартир, таунхаусов и иных объектов недвижимости. В результате, огромное количество дольщиков остались лишь с красивыми проектами домов и квартир на бумаге, вместо обещанного жилья. Причем многие из них на покупку мечты оформили ипотечные кредиты сроком на 10-20 лет.

Обманутые дольщики Москвы и Московской области

Большинство обманутых дольщиков приходится на Москву и Подмосковье, где последние годы наблюдается активная застройка. Но и регионы, к сожалению, проблема банкротства застройщиков не обошла стороной. Среди банкротов оказались не только мелкие застройщики, но и такие гиганты как «СУ 155», «Урбан групп» и «Москомстройинвест».

А среди обманутых оказались дольщики таких разрекламированных жилых комплексов как: ЖК «Царицыно», «Европейский», «Лондон парк», ЖК «Одинбург», «Белые росы Котельники», «Раменское», «Шервудский лес», ЖК «Сходня парк», «Родники», «Квартал Европа», «Лобня сити», ЖК «Акваполис», «Булатниково», «Город», «Парад планет», ЖК «Видное», «Лофт парк», «Мир Митино», «Белая дача».

Обманутые дольщики вынуждены «бегать по судам», включаться в реестр требований о передаче жилых помещений в процедуре банкротства застройщика и надеяться, что объект возьмётся и достроит новый застройщик.

В лучшем случае на это уходят годы, а довольно-таки часто объекты так и остаются недостроенными. Кроме того, никто не застрахован от банкротства нового застройщика, взявшегося достроить проблемный объект.

Получить бесплатную консультацию

А что делать, если под ДДУ (договор долевого участия в строительстве) бралась ипотека или потребительский кредит?

Банкротство застройщика не снимает обязанности с обманутых дольщиков оплачивать кредиты, взятые на покупку строящегося жилья. Даже если у Вас есть понимание, что объект, скорее всего, не будет достроен, и Вы, по сути, платите кредит «за воздух», а не за квартиру, нужно продолжать платить кредит.

Наверняка, брав ипотечный кредит под договор долевого участия в строительстве, Вы планировали, что через 2-3 года (после обещанных сроков сдачи жилья по ДДУ) переедете в «собственную» квартиру, перестанете платить за съем жилья, и платежи по ипотеке перестанут быть столь обременительными! А вместо этого многие обманутые дольщики вынуждены продолжать жить в съемном жилье и оплачивать кредиты.

Новые правила «игры» в долевом строительстве с 1 июля 2018 года

Поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступившие в силу 1 июля 2018 года сильно защищают дольщиков от обмана:

  • Денежные средства дольщика (включая выданные банком по ипотечному кредиту) размещаются на специальном счете (счет эскроу);
  • Специальные счета эскроу можно открывать только в надежных банках, перечень которых размещен на сайте Центрального банка РФ (сейчас их чуть более 50);  
  • Застройщик получает деньги дольщика лишь после введения жилья в эксплуатацию;
  • Деньги на специальном счете дольщика «неприкосновенны», ими даже не сможет воспользоваться финансовый управляющий при банкротстве дольщика;
  • Денежные средства дольщика застрахованы от банкротства банка, в котором открыт счет эксроу, на сумму 10 миллионов рублей.

Правда, новая схема работы: «дольщик-банк-застройщик» в обязательном порядке начинают работать лишь с 1 июля 2019 года, а пока может применяться лишь по желанию застройщика. Поэтому, скорее всего, до 2019-2020 годов количество банкротов-застройщиков и обманутых дольщиков будет расти.

Какие варианты есть сейчас у обманутых дольщиков с ипотекой?

Надеяться и верить, что объект достроят и продолжать платить кредит. Такой вариант подойдет дольщикам, чьи объекты «встали» на финальной стадии строительства (80-100% готовности) и высока вероятность сдачи объекта новым застройщиком.

Начать с чистого листа: освободиться от всех долгов через процедуру банкротства физического лица. С 1 октября 2015 года активно работает «закон о банкротстве физических лиц», который позволяет полностью избавиться от долгов по кредитам.

За время работы «закон о банкротстве физлиц» показал свою эффективность: более 20000 граждан в нашей стране были полностью освобождены от выплаты долгов. С нашей помощью финансовую свободу обрели сотни из них (Подробнее в разделе «Выигранные дела»).

Единственный минус банкротства физического лица с ДДУ: Права по Вашему договору долевого участия в строительстве будут проданы, даже если строящая квартира в перспективе для Вас была бы единственным пригодным для проживания жильем.

Остальные минусы банкротства физического лица для большинства людей несущественны.

Хочу списать все свои долги

  1. Если строительство объекта «заморожено» на начальных стадиях, перспективы сдачи туманны и очень далеки.
  2. Если текущая рыночная цена аналогичных строящихся объектов меньше суммы взятых Вами кредитов (ипотеки) для оплаты ДДУ. Актуально для договоров долевого строительства в Московской области, заключенным в 2013-2014 годах (когда рынок недвижимости в Подмосковье был «перегрет»).
  3. Если Вы не в состоянии оплачивать в срок свои кредиты, либо практически весь доход уходит на их обслуживание.

О том, как проходит процедура банкротства, Вы можете ознакомиться в нашей «Пошаговой инструкции по банкротстве физического лица».

Какой вариант Вам все-таки больше подходит?

Скорее всего, Вы выберете первый вариант (надеяться и верить, что объект достроят и продолжать платить кредит).

Ведь всегда хочется верить в лучшее: именно мой дом из сотни проблемных объектов достоят, завтра мне предложат повышение по службе и мой доход позволит спокойно оплачивать кредиты.

Но иногда лучше взглянуть правде в глаза. И вместо того, чтобы продолжать надеяться и верить, начать действовать…

Начать имеет смысл с бесплатной консультации специалиста по проблемным долгам. В нашей компании «Долгам.НЕТ» подобные консультации бесплатные. Мы детально разберем Вашу ситуацию и предложим все возможные пути решения. Вместе мы выберем оптимальный путь и поможем Вам его реализовать на практике!

Записаться на бесплатную консультацию

Источник: https://dolgam.net/problemy-s-vyplatami/chto-delat-esli-est-ipoteka-pod-ddu/

Что делать дольщику, если застройщик банкротится

Если застройщик обанкротился что делать с ипотекой

Строительные компании в России регулярно становятся банкротами. Разумеется, это случается не с каждой фирмой, но все же чаще, чем хотелось бы.

Из-за этого покупатели квартир в новостройках с договорами долевого участия, которые уже успели частично или полностью оплатить стоимость жилья, не могут начать им пользоваться.

Сегодня мы постараемся понять, что делать дольщику, если застройщик банкротится.

Процедура банкротства будет запущена после того, как судом будет принято соответствующее решение. Для этого судья должен признать, что организация несостоятельна и не имеет возможности исполнить все взятые на себя обязательства в полной мере в будущем.

Действия дольщиков в ситуации, когда застройщик обанкротился, во многом зависят от стадии строительства. К примеру, если компания успела сдать дом в эксплуатацию, логичным будет потребовать признать за покупателем право собственности на его квартиру. А если стройка только началась, то гораздо выгоднее будет возвратить внесенную за жилье оплату.

Признаки приближающегося банкротства застройщика

В наших реалиях для перестраховки лучше всего время от времени проверять, как продвигается строительство, чтобы не упустить возможные признаки надвигающейся проблемы. Если работы были приостановлены, а объект не готов к сдаче к указанному в договоре долевого участия (ДДУ) сроку, это серьезный повод для беспокойства.

Среди косвенных признаков того, что совсем скоро компания будет банкротом при долевом строительстве:

  • прекращение работы офиса фирмы, игнорирование телефонных звонков;
  • длительная задержка передачи квартиры покупателю по завершении строительства;
  • утрата компанией прав на участок земли, который был выделен под строительство дома.

Дольщикам стоит в первую очередь обратиться к представителям строительной компании в форме письменной претензии. Что же касается дальнейших действий, они напрямую зависят от стадии строительства и тех причин, по которым оно было приостановлено.

Если фирма на стадии банкротства или ее уже признали несостоятельной, то стоит поторопиться и заявить в суд о том, что застройщик не выполнил обязательства по договору. Сделать это необходимо до того, как будет вынесено окончательное решение.

Юридическая сторона дела

Дело о банкротстве компании будет направлено в арбитражный суд. Весь процесс состоит из нескольких этапов и может продлиться больше 12 месяцев. Чаще всего такие судебные процессы делятся на два этапа:

  1. Наблюдение. На этой стадии происходит подготовка и сбор информации о деятельности застройщика. Для фирмы назначают временного управляющего, в обязанности которого входит помимо наблюдения за компанией также и анализ финансов. По истечении определенного срока (зачастую не больше, чем 6 месяцев) организация либо продолжает нормальную работу, либо должна быть ликвидирована.
  2. Конкурсное производство. По решению суда руководители предприятия отстраняются от управления. На их место назначают конкурсных управляющих.

Федеральный закон № 127 (о банкротстве) подробно освещает процедуру, с помощью которой организация признается несостоятельной. В нем есть все о гарантиях пострадавших и о том, какие у дольщиков права, а также о возможности:

  • выбрать денежную форму компенсации или получить жилье в том виде, в котором оно есть на момент банкротства организации;
  • организовать и провести общее собрание кредиторов;
  • передать квартиры владельцам несколькими способами.

Реестр кредиторов

На этапе наблюдения открывают два реестра. Один для тех, кто хочет получить в конце концов свое жилье, а другой для тех, кто требует возврата средств. После открытия этих реестров уполномоченный должен отправить всем дольщикам письма о том, что у них есть возможность предъявить требования застройщику.

Чтобы ваше имя включили в реестр кредиторов, необходимо подать соответствующее заявление временному управляющему.

Если процедура начата на этапе наблюдения, у вас на это есть месяц, если на этапе конкурсного производства, то два.

Письма не всегда доходят вовремя, так что лучше проверять официальный сайт арбитража, чтобы быть в курсе, какое решение было принято относительно вашего застройщика.

На основании передачи компании и проекта под внешнее управление участники строительства с договором долевого участия получают возможность одностороннего отказа от выполнения своих обязательств по договору.

Для этого нужно определиться с требованиями. Если вы хотите вернуть внесенные за квартиру деньги, необходимо подать заявление о том, что вы отказываетесь от ДДУ.

В заявлении должно быть указано следующее:

  • номер ДДУ и дата его подписания;
  • информация о строительной компании и ее управляющем;
  • информация об объекте недвижимости;
  • арбитражный суд;
  • копия квитанции, подтверждающей внесение оплаты за жилье;
  • доказательства того, что подрядчик не может исполнить взятые ранее обязательства.

В конверт с письмом для суда необходимо также добавить документ, который подтверждает, что вы отправляли письмо застройщику и управляющему.

Передача объекта строительства

В том случае, если суд признал несостоятельность компании, закон предусматривает несколько способов, с помощью которых жилье может быть передано покупателям. Итак, вот что может предпринять суд согласно законодательству:

  1. Признать право собственности дольщика на жилье.

Обратите внимание, чтобы дольщики получили права собственности, необходимо выполнение двух обязательных условий:

  • застройщик успел получить разрешение на сдачу дома в эксплуатацию;
  • акт приемки подписан раньше, чем было получено заявление застройщика на получение статуса банкрота.

Если акт приема-передачи подписали позже, то шансы на удовлетворение требований дольщиков по большей части зависят от таланта, опыта и мастерства юристов.

  1. Передать жилое помещение покупателю.

Когда выполнено одно из условий – разрешение на сдачу дома в эксплуатацию получено, но акт приема-передачи не был подписан, – жилые помещения могут все же быть переданы покупателям. Однако для этого необходимо выполнить некоторые условия:

  • большая часть кредиторов из четвертой очереди согласны;
  • стоимость оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества покрывает размер обязательных трат;
  • объект строительства не заложен;
  • в наличии достаточно квартир, чтобы удовлетворить требования всех участвующих в проекте дольщиков.
  1. Отдать незавершенный дом кредиторам, чтобы они могли самостоятельно завершить строительство.

Этот вариант считается наиболее затратным. Дольщикам придется вложить больше собственных средств, чтобы строительство было завершено. Если речь идет об объекте на начальном этапе строительства, шансов на успешное завершение проекта практически нет.

Этот вариант разрешения проблемы в законе появился лишь несколько лет назад, так что пока недостаточно судебной практики, по которой можно было бы судить о его эффективности при разрешении дел о банкротстве.

  1. Передать объект новому подрядчику.

Смена застройщика подразумевает, что новая строительная компания принимает на собственную ответственность выполнение всех обязательств старого застройщика в полной мере.

Вероятность возврата средств

Когда строительная компания получает статус банкрота, дольщики оказываются перед довольно непростым выбором: получить жилье или денежную компенсацию. При принятии решения стоит ориентироваться на то, на какой стадии находится строительство.

Если для завершения проекта потребуется много инвестиций, то шансы на успешное завершение строительства минимальны – имеет смысл расторгнуть договор и попытаться получить компенсацию морального и материального ущерба.

В любой другой ситуации попытки возврата средств можно считать самым нежелательным сценарием действий для дольщика, поскольку риск потратить много времени и сил, но при этом остаться ни с чем, довольно высок.

При обращении в суд с просьбой о возврате денег, вы отказываетесь от прав собственности на квартиру, при этом у вас нет 100 % гарантии, что суд вынесет решение в вашу пользу. Именно поэтому чаще всего эксперты советуют не расторгать договор ДДУ. Право собственности на недвижимость, хоть и недостроенную, лучше, чем остаться без всего.

Компенсация ущерба

Когда строительную компанию объявляют банкротом, приходит время требовать компенсации ущерба. Рассчитать сумму можно, оценив разницу между тем, какова была средняя рыночная стоимость квартиры во время покупки, и тем, какой она стала в момент получения фирмой статуса банкрота.

Для точной оценки можно воспользоваться услугами профессионального оценщика, а стоимость его услуг также включить в сумму компенсации. Полученный результат стоит указать в заявлении на включение вас в реестр кредиторов.

Дольщики должны располагать полной информацией о том, как защитить свои права и получить полную компенсацию ущерба. Обращаться за получением возмещения можно такими способами:

  1. Реестр кредиторов. Процедура включения дольщика в реестр уже описана выше.
  2. Страховая компания застройщика. Строительные компании должны страховать свою ответственность. Если вы решили использовать страхование от банкротства вашей строительной компании для возмещения убытков, вам потребуется решение суда, согласно которому наступил страховой случай – застройщик был признан банкротом.
  3. Фонд защиты дольщиков. С 2017 года на каждой строительной компании лежит обязанность внесения определенной суммы в особый фонд. Накопленные там средства используются, чтобы перекрыть плачевные последствия работы недобросовестных застройщиков.
  4. Поручитель застройщика. Покупатели жилья могут обратиться к поручителю строительной компании, чтобы потребовать выплатить компенсацию. Если требование будет удовлетворено полностью или частично, то необходимо соответственно изменить ваши требования к застройщику, прописанные в реестре.
  5. Орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство. Согласно Федеральному закону № 214 дольщики могут защитить нарушенные права при обращении в соответствующий орган субъекта РФ с заявлением. В нем следует указать пункты из ДДУ, невыполненные застройщиком. После этого дольщиков включат в общефедеральный реестр.

Выплата ипотеки при банкротстве застройщика

Если квартиру в строящемся доме вы приобрели на кредитные средства, то возникает закономерный вопрос: что делать с ипотекой при банкротстве строительной фирмы? В первую очередь важно запомнить главное: банкротство компании – не повод в одностороннем порядке прекратить выполнение обязательств по ипотечному договору.

Процесс строительства жилья связывает лишь дольщика и застройщика, а банк – третья сторона. Если покупатель оплатил полную стоимость квартиры из кредитных средств, а строительная компания растратила деньги не по назначению, то никакой вины банка в этом нет.

При этом есть действующее соглашение между кредитуемым дольщиком и кредитной организацией о возврате средств. При прекращении строительства ваш долг перед банком продолжит существовать, это значит, что вносить ипотечные платежи придется по графику.

Адвокат.ру
Добавить комментарий